Spätestens beim Kauf oder Verkauf wird die Auseinandersetzung mit dem Immobilienwert unumgänglich. Dabei können viele Fragen aufkommen, zum Beispiel: Was ist der Verkehrswert? Lesen Sie hier, wie Wohneigentum bewertet wird und wann es Sinn macht, die eigene Immobilie neu bewerten zu lassen.

Nicht die Immobilie allein bestimmt deren Wert. Eine Immobilienbewertung dient dazu, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Resultat der Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in der Schweiz ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Er setzt sich im Wesentlichen aus den substanziellen Werten von Grundstück und Gebäude zusammen. Es gibt verschiedenen Bewertungsmethoden, die in der Praxis Anwendung finden:

• Realwertmethode
• Ertragswertmethode
• hedonische Bewertungsmethode

Der Anteil der einzelnen Faktoren am Gesamtwert einer Immobilie kann je nach Region stark variieren. In den Ballungsgebieten, wo die Nachfrage nach Wohneigentum durch die Nähe zu grossen Städten wie Zürich oder Basel konstant hoch ist, macht der Bodenwert einen grossen Teil des Immobilienwerts aus. In eher dünn besiedelten, ländlichen Gebieten wiegt das Haus oder die Wohnung selbst im Vergleich dazu schwerer. Trotzdem gilt der Bodenpreis als Haupttreiber der Preisentwicklung. Und dieser wird neben der Nähe zu den Städten von einem zweiten Faktor beeinflusst: Je tiefer die Steuern, desto höher der Preis des Grundstücks und somit der Liegenschaft.

Die wichtigsten Einflussfaktoren sind: Standort und Lage (Aussicht, Einkaufsmöglichkeiten), Gemeinde und Umfeld, Art und Ausbau (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum, Ausbaustandart), Alter und Zustand, Grundstück und Räume (Wohnfläche) und Energiestandards.

Immobilienbewertung mithilfe der hedonischen Methode

Der Verkehrswert einer Immobilie kann nach verschiedenen Methoden berechnet werden, die sich teilweise stark unterscheiden. Eigentümer können ihre Liegenschaft beispielsweise mit zahlreichen Onlinetools selbst bewerten, Experten aus diversen Institutionen hinzuziehen oder einen Gutachter konsultieren. ipoteca.ch verwendet für die Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die hedonische Methode. Dies ist eine computergestützte Vergleichswertmethode, die auf einem statistischen Verfahren beruht.

Bei der hedonischen Methode werden die Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte anhand ihrer Eigenschaften betrachtet. Ausschlaggebend dabei sind Parameter wie Lage, Steuerfuss, Fläche des Grundstücks, Alter, Gebäudezustand und weitere Qualitätsmerkmale des Objekts.

Tipps für die Immobilienbewertung

Aufgepasst bei Onlinetools. Mit Onlinetools kann die Immobilie mit wenigen Klicks kostenlos bewertet werden. Notwendig dafür sind Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie. Solche Bewertungstools geben zwar eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie. Diese entspricht meist aber nicht dem tatsächlichen Marktwert des Objekts. Zudem ist oft unklar, welche Methode zur Anwendung kommt.

Einen Experten hinzuziehen. Eigentümer können Wohneigentum sowie dessen Zustand und amtlichen Wert meist nicht objektiv einschätzen. Der Eigentümer taxiert den Marktwert des Objekts oft zu hoch. Experten der Bank oder ein professioneller Gutachter können den richtigen Wert der Immobilie ermitteln. Gestützt auf ihr umfangreiches Fachwissen und ihre Erfahrung, können sie auf individuelle Besonderheiten eingehen, wie zum Beispiel antike Bauelemente oder eine ungewöhnliche Lage. Die Immobilienbewertung durch einen zertifizier­ten Gutachter kann um die 1’000 Franken kosten.

Zweitmeinung einholen. Zweifeln Sie an der Erstbewertung der Immobilie, holen Sie besser eine Zweitmeinung ein. Immobilienbewertungen können sich je nach Verfahren stark unterscheiden. Am besten ist es, sich abzusichern. Dann kommt es beim Kauf oder Verkauf des Objekts nicht zu unliebsamen Überraschungen.

Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis

Der Verkehrswert ist Grundlage für die langfristige Finanzierung einer Liegenschaft. Er ist deshalb auch ausschlaggebend bei der Aufnahme einer Hypothek. Unterscheidet sich der definierte Verkehrswert vom verlangten Kaufpreis, kommt für die Berechnung der Hypothek das Niederstwertprinzip zum Tragen. Dieses besagt, dass immer der tiefere der beiden Werte gilt, falls sich Kaufpreis und Verkehrswert unterscheiden. Liegt also der Verkehrswert unter dem Kaufpreis, ist die maximale Hypothek tiefer. In der Folge muss mehr Eigenkapital eingebracht werden. Dieses erhöht sich um die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis.

Die ipoteca.ch-Berater erläutern Ihnen die Angebote von über 100 Partnern und stellen mit Ihnen individuelle Finanzierungspläne auf. Die Empfehlungen und Hinweise sind unabhängig und orientieren sich an Ihren individuellen Bedürfnissen. Lassen Sie uns darüber sprechen und vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin.

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Ein Wunsch vieler Immobilienbesitzer ist es, möglichst lange im Eigenheim zu bleiben. Damit Sie das aber auch sorgenfrei geniessen können, sollten Sie ein paar Vorbereitungen treffen: Sicherstellen, dass Ihre Hypothek auch bei der Pensionierung tragbar bleibt.

Beim Eintritt in die Pension kommt es meistens zu einem Einkommensrückgang und die Finanzen müssen geplant werden. Ein hoher Kostenpunkt stellt oft das Wohneigentum dar. Viele Besitzer von Immobilien befürchten, dass die Bank die Hypothek beim Eintritt ins Pensionsalter kündigt. Beim Eintritt in die Pension müssen Sie damit rechnen, dass sich Ihr Einkommen, um etwa 30 bis 40 Prozent reduzieren kann. Die staatliche Vorsorge AHV in Kombination mit der beruflichen Pensionskasse ermöglicht Ihnen durchaus ein würdiges Leben nach der Pension. Verfügen Sie nicht über zusätzliche Vorsorgegelder aus der Säule 3a oder 3b und haben Sie Ihre Hypothek nicht genügend amortisiert, kann es allerdings schwierig werden die Tragbarkeitskriterien Ihrer Bank weiter zu erfüllen.

Kriterien für die Tragbarkeit bleiben in der Pension gleich

Die Bank wird die Tragbarkeit beim Eintritt ins Pensionsalter erneut überprüfen. Denn der Kreditgeber fordert weiterhin, dass die Wohnkosten maximal ein Drittel Ihres Einkommens ausmachen. Dazu zählt man die Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten. Die Nebenkosten betragen dabei je nach Anbieter ein Prozent des Immobilienwertes pro Jahr. Bei Unterzeichnung eines Hypothekarvertrags wird in der Regel vereinbart, dass die Hypothekarschuld durch Amortisation auf zwei Drittel des Objektwerts gesenkt werden muss bis zur Pension. Der zu amortisierende Betrag wird als 2. Hypothek bezeichnet. Die 1. Hypothek ist die Hypothek bis zu einer Belehnung von 66 Prozent des Objektwertes und kann durch freiwillige Amortisation reduziert werden.  Bei der Berechnung der Tragbarkeit im Rentenalter entfallen somit die obligatorischen Amortisationen. Trotzdem kann es sein, dass die Hypothek nicht mehr bezahlbar ist, da Sie je nach Vorsorgeplanung etwa 40 % ihres Einkommens fehlen. Im schlimmsten Fall führt das sogar dazu, dass Sie Ihr Haus verkaufen müssen, falls Sie keinen anderen Anbieter finden.

Vorausschauend planen lohnt sich

Um sorgenfrei den Lebensabend zu geniessen, ist es lohnend bereits einige Jahre vor der Pension zu planen. Bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen ist es empfehlenswert einen Betrag zu sparen, um bei höheren Zinsen nicht in Schwierigkeiten zu kommen. Dieses Ersparte kann in eine Vorsorgelösung der 3. Säule fliessen (Bank oder Versicherungslösung) oder in ein eigenes Wertschriften Portfolio investiert werden. Beachten Sie Ihre persönliche Risikotoleranz dabei! Oft macht es Sinn, die indirekte Amortisation in Kombination mit einer Wertpapierlösung zu tätigen. Die Renditen von Wertpapierlösungen sind langfristig höher und somit erhalten Sie mehr Geld zurück als mit Zinskonten. Aber sie haben auch höhere Risiken: Das angelegte Vermögen reagiert auf Kursschwankungen, wer aber über genügend Zeit verfügt, kann diese problemlos aussitzen. Daher empfiehlt es sich, ab dem 55 Altersjahr das Risiko zu reduzieren. Bei der Wahl lohnt es sich, die Vielfalt von Vorsorgelösungen der Banken und Versicherungen genauer zu betrachten – einige bevorzugen mehr Sicherheit, die anderen mehr Rendite und andere wiederum maximale Freiheit. 

Vorsorgegelder sind ein essenzielles Thema bei der Rentenplanung.  Vermeiden Sie unnötige Vorbezüge aus der Pensionskasse damit keine Lücken in der Pension entstehen. Falls Sie Ihre Liegenschaft mit einem Vorbezug finanziert haben, sollten Sie diese Vorsorgelücke unbedingt bis zum Eintritt ins Pensionsalter schliessen.  Weniger Hypothek ergibt weniger Hypothekarzinsen, was sich positiv auf die Tragbarkeit auswirkt. Aber Achtung, wer Zuviel zurückbezahlt büsst an finanzieller Flexibilität ein, wenn die gesamten Ersparnisse zur Reduktion der Hypothek eingesetzt wurden.  

Erhöhung der Hypothek für Pensionierte schwierig

Im Normalfall können Sie für Umbauarbeiten an Ihrem Haus eine Aufstockung der Hypothek beantragen – solange Sie innerhalb der Richtlinien für Belehnung und Tragbarkeit sich befinden. Mit zunehmendem Alter wird das aber schwieriger, da schon früh auf Basis der Rentensituation gerechnet wird. Oftmals ist es im Rentenalter sinnvoller, Liquidität selbst aufzubauen und anschliessend zu investieren, statt auf eine Erhöhung der Hypothek zu hoffen. Ab 75 lohnt es sich kurzfristiger zu finanzieren, zu lange Laufzeiten können die Erbteilung erschweren. Einige Banken fordern sogar eine vorzeitige Auflösung, wenn der Kreditnehmer stirbt und die daraus entstehenden Entschädigungen sind teuer.

Falls alle Stricke reissen

Verfügen Sie beim Eintritt in die Pension nicht über die benötigten finanziellen Mittel und droht die Bank mit einer Kündigung der Hypothek, gibt es alternative Notfalllösungen. Eine Möglichkeit besteht darin, Ihre Hypothek durch eine Solidarschuldnerschaft oder eine Bürgschaft z.B. durch die Kinder, Ehepartner oder dem Lebenspartner abzusichern. Bei einer Bürgschaft sichert der Bürge dem Kreditgeber die Erfüllung des Hypothekarvertrags zu. Eine weitere Möglichkeit ist die Überschreibung Ihrer Liegenschaft an Familienmitglieder. Dabei kann die Hypothek auf einen Angehörigen der direkten Verwandtschaft, beispielsweise ein Kind, übertragen werden und den Eltern im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht gewährt werden. Dadurch entbinden sich die Pensionierten von der Hypothek und der Hypothekargeber rechnet mit den Paramatern des Familienmitgliedes. Bei all diesen Variante benötigt es jedoch die Zustimmung des Hypothekargebers.

Unsere Hypothekar- und Vorsorge Experten zeigen Ihnen gerne alle Möglichkeiten auf, um böse Überraschungen bei der Pensionierung zu vermeiden. Lassen Sie uns darüber sprechen und vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin.

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Jede Hypothek ist auf eine zuverlässige Finanzierungsbasis angewiesen. Daher wägen künftige Immobilieneigentümer zu Recht ab, welcher Immobilienwert im Rahmen der eigenen Möglichkeit vertretbar ist. Aber auch Banken unterziehen im Gegenzug das Einkommen des Kreditnehmers einer eingehenden Prüfung, um die Risiken genau einschätzen zu können.

Bevor Sie sich für eine Immobilie und Hypothekarstrategie entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die beiden wichtigsten Kriterien der Banken erfüllen: die Tragbarkeit und die Belehnung. 

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis des Hypothekardarlehens zum Objektwert. Banken finanzieren Immobilien bis maximal 80 Prozent, den Rest müssen Sie aus eigenen Mitteln beisteuern, davon darf die Hälfte aus dem Guthaben der Pensionskasse stammen. Alternativ können Sie auch ein Teil Ihre private Vorsorge einbringen. 

Vorbezüge bei Pensionskassen müssen beim Bezug als Einkommen zu einem reduzierten Steuersatz versteuert werden. Ein Vorbezug schmälert die Rente im Alter in der Regel erheblich, bei manchen Pensionskassen auch die Leistungen bei Tod oder Invalidität. Bei einer Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse, und der Versicherte erhält nach wie vor die vollen Leistungen. Darüber hinaus dient das Guthaben der Pensionskasse der Bank als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt sie ein zusätzliches Hypothekardarlehen in Höhe von maximal 90 Prozent der verpfändeten Summe. 

Eine Hypothek besteht aus zwei Teilen. Für die 1. Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ob oder wann sie zurückbezahlt werden muss. Eine 2. Hypothek brauchen Sie nur, wenn Sie mehr als 66% des Kaufpreises beziehungsweise Verkehrswertes der Immobilie von der Bank leihen wollen oder müssen. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese müssen Sie als Kreditnehmer innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlen. Man unterscheidet zwischen der direkten und indirekten Amortisation. 

Mit unserem Hypothekenrechner können Sie die Tragbarkeit einer Hypothek ganz einfach errechnen. Um die Tragbarkeit zu erfüllen, dürfen Sie nicht mehr als ein Drittel Ihres Brutto-Einkommens für die laufenden Kosten der Immobilie aufwenden. Wie Finanzinstitute die Einkommenssituation einschätzen, kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Massgebend sind z.B. Erwerbsstatus, Bonuszahlen oder die Familiensituation. Während die eine Bank sich weigert, das Einkommen der Partnerin wegen der Familienplanung in die Rechnung einzubeziehen, ist eine andere ohne Einschränkungen dazu bereit. Jedes Finanzinstitut hat seine eigenen Kriterien, um die Tragbarkeit zu berechnen, daher kann es sein, dass eine Bank Sie finanziert und eine andere nicht.

Zu den laufenden Kosten gehören neben den Zinskosten auch die Amortisation sowie die Nebenkosten und der Unterhalt der Immobilie. In der Regel können Sie 1% für Amortisation und 1% für Unterhaltskosten auf den Wert der Immobilie rechnen. Banken rechnen bei den Zinskosten nicht mit den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern mit einem sogenannt kalkulatorischen Zins. Die eine Bank rechnet mit 4.5% kalkulatorischen Zins, während die andere mit 5% rechnet. Daher sind Sie bei einer Bank vielleicht tragbar und bei einer anderen nicht!

Ein weiterer Faktor ist die Immobilie selbst, der Wert beziehungsweise Kaufpreis wird durch den Kreditgeber eingehend geprüft. Zwei wichtige Aspekte sind der Standort der Liegenschaft und der Zustand. Der Wert kann je nach Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen. 

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Was bedeutet Amortisation? Im Fachjargon wird das Zurückzahlen  der Hypothek als Amortisation bezeichnet.  Man unterscheidet zwischen der direkten und indirekten Amortisation. Worin unterscheiden sie sich und was sind ihre Vor- und Nachteile?

Für die 1. Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ob oder wann sie zurückbezahlt werden muss. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese müssen Sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlen. Eine 2. Hypothek besteht, wenn Sie mehr als 66% des Kaufpreises beziehungsweise Verkehrswertes der Immobilie beliehen haben. Für die Amortisation Ihrer Hypothek haben Sie zwei Varianten zur Auswahl.

Direkte Amortisation – Rückzahlung direkt an den Hypothekargeber: Bei der direkten Amortisation zahlen Sie in regelmässigen Abständen die Hypothek direkt zurück. Dadurch reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung, womit auch die Zinskosten sinken. Das klingt erst mal gut, ist aber aus Steuersicht in der Regel ungünstig, weil Sie die Zinsen für Ihre Hypothek  vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen können. Sinkende Zinskosten gehen also mit steigenden Steuern einher.

Indirekte Amortisation – Rückzahlung über eine Vorsorgelösung: Bei dieser Variante bleibt die Höhe der Hypothek über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Die Bank verlangt also keine direkte Amortisation, stattdessen muss der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag auf ein 3a Konto oder Depot (Banklösung) oder in eine Vorsorgepolice 3a oder 3b  einzahlen.  Vorsorgepolicen werden von Versicherungen angeboten und beinhalten einen Spar- und einen Versicherungsteil der bei Ableben, Invalidität oder Krankheit dem Begünstigten eine bestimmte Summe ausbezahlt, so entsteht eine zusätzliche Absicherung. Darüber hinaus gewinnen Sie eine zusätzliche Sicherheit, wenn Sie krankheits- oder unfallbedingt auf Ihr Einkommen verzichten müssen.

Die Bank- und Versicherungslösung gibt’s als Zins- sowie als Wertpapierlösung, die oft als Fondspolicen bezeichnet werden und höhere Renditen erwirtschaften.  Das so angesparte Kapital wird verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Bei der indirekten Amortisation können Sie sowohl die gleichbleibend hohen Zinsen als auch die Vorsorgebeiträge (bis zum 3a Maximum) vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dabei können Sie in doppelter Hinsicht Steuern sparen und darüber hinaus noch eine Rendite erwirtschaften. Spätestens, wenn die Pflichtamortisation fällig ist (z.B. mit der Pensionierung), wird das angesparte Vorsorgekapital (inklusiv der erzielten Rendite) ausbezahlt werden. Der ausbezahlte Betrag muss zwar versteuert werden jedoch zu einem günstigeren Steuersatz. Da Einzahlungen in die 3. Säule jährlich begrenzt sind ist bei hohen Amortisationen eine Kombination der direkten und indirekten Amortisation oft sinnvoll.

Welche Variante ist besser?
Bei der Frage direkte oder indirekte Amortisation spricht vieles für die indirekte Variante, da sie steuerliche Vorteile bietet. Es gibt aber viele Faktoren, die in die Amortisationsplanung hineinspielen und die Sie in der Gesamtheit betrachten sollten. Neben Fragen des finanziellen Umfeldes und der Steueroptimierung gehört auch Ihr Anlageverhalten dazu, also ob und wie viel von ihren flüssigen Mitteln Sie zum Beispiel in Aktien oder andere Anlagen investieren wollen. Bei der Wahl der indirekten Amortisation lohnt es sich, die Vielfalt von Vorsorgelösungen der Banken und Versicherungen genauer zu betrachten – einige bevorzugen mehr Sicherheit, die anderen mehr Rendite und andere wiederum maximale Freiheit. Die beiden Formen können auch gemischt werden; so dürfen Sie alle fünf Jahre, die durch indirekte Amortisation angesparten Vorsorgegelder beziehen, um Ihre Hypothek direkt zu Tilgen. Dies kann unter Umständen eine interessante Lösung sein, wenn Sie dereinst nicht das ganze Vorsorgekapital auf einen Schlag beziehen und versteuern wollen.  Schliesslich gibt es auch psychologische Faktoren, die Sie beachten sollten: Für manche Menschen ist es wichtig für ihren Seelenfrieden, ihre Schulden laufend abzubauen und irgendwann loszuwerden – finanzielle Optimierung hin oder her. Je nach Kreditgeber können die Amortisationen etwas unterschiedlich ausfallen. Ihr persönlicher ipoteca.ch Berater berechnet für Sie bei jedem Angebot die exakte Höhe der geschuldeten Amortisation und unterstützt Sie bei Bedarf bei der Auswahl der richtigen Vorsorgelösung – für volle Transparenz und Vergleichbarkeit.

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Für Ihr Bauprojekt müsste die Bank aufgrund der Grundstückfläche und ein paar Bauplänen eines Architekten beurteilen, welchen Wert das Haus schlussendlich haben wird. Diese Unsicherheit nimmt sie natürlich nicht gerne in Kauf. Deshalb gibt es mit dem Baukredit eine sinnvolle Alternative.

Ein Baukredit dient als Übergangslösung für die Bauphase. Vor der Kredit Bewilligung müssen die selben Prozesse durchlaufen werden wie bei der Aufnahme einer Hypothek. Die Bank wird Ihre finanzielle Lage unter die Lupe nehmen und das Bauprojekt genauestens prüfen. Denn die Tragbarkeit und Belehnung müssen langfristig genauso erfüllt sein wie bei einer Hypothek. Auf Basis dieser Berechnungen wird eine Kreditobergrenze festgelegt. Diese Limite dürfen Sie während der gesamten Bauphase nicht überschreiten.

Damit gleicht der Baukredit einem Kontokorrent: Es wird eine maximale Kreditlimite gesprochen. Verzinst wird nur derjenige Teil, den Sie in Anspruch nehmen. Der Zinssatz variiert je nach Anbieter zwischen 1.5% und 2.5%. Obendrauf kommt noch eine Kreditkommission von ca. 0.25%. So bezahlen Sie zwar verglichen mit einer Festhypothek oder einer SARON Hypothek ein bisschen mehr, dafür müssen Sie nur eine kleinere Summe verzinsen. Ihre Kreditsumme erhöht sich allerdings mit dem laufenden Baufortschritt, weil immer mehr Rechnungen bezahlt werden müssen.

Bei einem Neubau oder Renovationsprojekten können Eigenleistungen als Eigenkapital angerechnet werden. Darunter (fallen je nach beruflichem Hintergrund) Tätigkeiten wie Mal- oder Bauarbeiten. Als Obergrenze für Hobby-Handwerker gelten 25% der gesamten Baukosten. Falls Sie dies nicht wünschen, aber vielleicht schon ein Stück Land besitzen, können Sie dieses ebenfalls als Eigenkapital in den Hausbau einbringen.

In einen Hausbau sind unzählige Handwerker, ein Notar, ein Architekt und viele weitere Parteien involviert, die Sie mit Rechnungen überschütten. Diese Rechnungen leiten Sie an Ihre Bank weiter. Diese wird die Überweisungen vornehmen und direkt Ihrem Baukreditkonto belasten. So hat sie die Kontrolle, dass die Ausgaben wirklich dem Hausbau zu Gute kommen.

Spätestens wenn der Bau abgeschlossen ist, haben Sie und die Bank Klarheit, wie viel das Haus gekostet hat. Da der Baukredit deutlich teurer ist und vom Charakter her nur als Übergangslösung in Frage kommt, wird es Zeit für die Umwandlung in eine Hypothek. Danach können Sie frei zwischen einer Festhypothek , SARON Hypothek oder einer Variablen Hypothek wählen. Um schon während der Bauphase Kosten zu sparen, bietet sich eine Teilkonsolidierung an. Das klingt kompliziert, ist aber einfach verständlich.

Ein Baukredit ergibt für Sie nur Sinn, wenn ein neues Haus gebaut wird oder ein Umbau mit Renovationen ansteht. Ein Baukredit ist mit der Limitenüberwachung, dem hohen Administrationsaufwand und dem temporären Charakter für viele Finanzinstitute eine Herausforderung und daher wird er längst nicht von jeder Bank oder Versicherung angeboten.

Wenn Sie ein Bauprojekt zusammen mit einem Generalunternehmer durchführen, brauchen Sie keinen Baukredit aufzunehmen. Der Generalunternehmer wird Ihnen im Gegensatz zum Architekten genau sagen, was Ihr Bauvorhaben kostet. Er wird Ihnen das Haus zu einem Fixpreis bauen und ist selbst für die Koordination der Handwerker und deren Entlohnung verantwortlich. Der Fixpreis ermöglicht es Ihnen und der Bank schon früh die Finanzierung zu regeln und direkt eine können Sie die Auszahlung der Hypothek in mehrere Tranchen unterteilen, deren Betrag etwa dem Baufortschritt entsprechen.

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Die Säule 3a gibt es als Zinskonto, Wertpapierlösung und Vorsorgepolice. Wie sind die Unterschiede? Die jährlichen Maximalbeträge und die steuerliche Begünstigung sind in allen Varianten identisch. Darüber hinaus unterscheiden sie sich aber deutlich.

Zinskonten  aus der 3. Säule werfen wie Privat- oder Sparkonten einen Zins ab und die Zinsen sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Weil 3a-Guthaben in der Regel bis zur Pensionierung gebunden sind, liegen ihre Zinssätze über jenen von Privat- und Sparkonten. Die Banken können die Zinssätze je nach aktuellem Zinsniveau jederzeit senken oder anheben. Bereits kleine Zinsunterschiede haben wegen des Zinseszinseffekts und der langen Laufzeit einen Einfluss auf das Guthaben bei Pensionierung. 3a-Gelder allein auf Kontobasis zu halten, ist wegen der Niedrigzinsen unergiebig. Es ist dann die richtige Lösung, wenn der Bezug des Geldes bevorsteht, bspw. zur Teilfinanzierung zum Erwerb von Eigenheimen. Nur zu diesem Zweck sowie zum Start einer selbständigen Erwerbstätigkeit oder bei einem Wohnsitzwechsel ins Ausland dürfen 3a-Guthaben vor Erreichen des Pensionsalters bezogen werden.

Wertpapierlösungen investieren Ihre einbezahlten Geldbeträge an den internationalen Finanzmärkten. Die Renditechancen von Wertpapierlösungen sind langfristig höher als jene von Zinskonten. Aber sie haben auch höhere Risiken: Das angelegte Vermögen reagiert auf Kursschwankungen an den Finanzmärkten und kann vorübergehend deutlich an Wert verlieren. Der Gesetzgeber schreibt für Lösungen mit Wertpapieren den Vorsorgestiftungen Risikobeschränkungen vor, beispielsweise dürfen sie maximal 50 Prozent des Guthabens in Aktien und maximal 30 Prozent in Fremdwährungen investieren. Banken mit 3a-Wertpapierlösungen haben meist unterschiedliche Strategien im Angebot: beispielsweise mit einem Aktienanteil von 15, 25, 35 und 45 Prozent, teilweise auch mit einem Aktienanteil von über 50 Prozent. Je höher der Aktienanteil, desto höher sind die Kursschwankungen und die Renditeerwartungen. Anleger sollten eine Anlagestrategie wählen, die ihrer Risikotoleranz entspricht. Alternativ zu den Fondanlagen können sie die etwas günstiger passiven Indexzertifikate wie ETF einsetzen.

Vom 3a-Konto auf ein 3a-Depot umzuschichten und dabei teilweise oder mehrheitlich auf Aktien zu setzen, empfiehlt sich für Personen zwischen zwanzig und fünfzig. Sie können dank der für sie bis zur Pensionierung langen Anlagedauer zwischenzeitliche Aktienwerteinbussen aussitzen. Ein Vergleich zwischen den unterschiedlichen Anbietern und Produkte lohnt sich auf jeden Fall.

Die Stiftungen der Versicherer machen 3a-Policen zugänglich, die gegen Verwendung eines Teils der regelmässigen Spareinzahlungen eine finanzielle Deckung bei Erwerbsunfähigkeit oder Tod inkludieren, sie beinhalten somit einen Spar- und einen Versicherungsteil. Dies kann vorteilhaft sein, wenn die diesbezüglichen Leistungsversprechen der Vorsorgesäulen AHV/IV sowie der Pensionskasse als ungenügend eingestuft werden. Stirbt der Versicherte, erhalten die Hinterbliebenen eine bestimmte Summe ausbezahlt. 3a-Versicherungspolicen gibt es wie 3a-Bankangebote als Zins- sowie als Wertpapierlösung, die oft als Fondspolicen bezeichnet werden. Versicherungspolicen haben gegenüber den Banklösungen  den Nachteil, dass sich der Versicherte verpflichtet, jedes Jahr einen festgelegten Betrag einzuzahlen. Die Flexibilität und die Freiwilligkeit der Säule 3a gehen damit verloren. Eine solche Lösung ist unter Umständen dann sinnvoll, wenn Sie ein Eigenheim kaufen, um die Hypothek abzubezahlen und Sie sich für eine indirekte Amortisation entschieden haben. Sie gewinnen damit eine zusätzliche Sicherheit.

Der Bezug von 3a-Geldern ist in den fünf Jahren vor der ordentlichen Pensionierung erlaubt und wird dann einmalig zu einem Sondersatz besteuert. Grössere Summen unterliegen einem progressiven Steuersatz. Damit das gesamte 3a-Vermögen gestaffelt über zwei oder drei Jahre verteilt bezogen werden kann, müssen viele Jahre zuvor entsprechend mehrere 3a-Beziehungen aufgebaut worden sein. 

Den Lebensabend finanziell unabhängig und sorglos gestalten. Nur wer frühzeitig beginnt sich darauf vorzubereiten und Einkommen als Sparbetrag auf die Seite legt, wird dieses Ziel erreichen. Wer sein Kapital für sich arbeiten lässt – erreicht dieses Ziel leichter. Die passende Lösung kann sehr unterschiedlich sein, insbesondere in Kombination mit einer Hypothek. Es lohnt sich, die Vielfalt von Vorsorgelösungen genauer zu betrachten – einige Leute mögen mehr Sicherheit, die anderen mehr Rendite und einige mögen maximale Freiheit. Lassen Sie uns darüber sprechen und vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin.

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