Das 1 x 1 der Hypotheken

Jede Hypothek ist auf eine zuverlässige Finanzierungsbasis angewiesen. Daher wägen künftige Immobilieneigentümer zu Recht ab, welcher Immobilienwert im Rahmen der eigenen Möglichkeit vertretbar ist. Aber auch Banken unterziehen im Gegenzug das Einkommen des Kreditnehmers einer eingehenden Prüfung, um die Risiken genau einschätzen zu können.

Bevor Sie sich für eine Immobilie und Hypothekarstrategie entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die beiden wichtigsten Kriterien der Banken erfüllen: die Tragbarkeit und die Belehnung. 

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis des Hypothekardarlehens zum Objektwert. Banken finanzieren Immobilien bis maximal 80 Prozent, den Rest müssen Sie aus eigenen Mitteln beisteuern, davon darf die Hälfte aus dem Guthaben der Pensionskasse stammen. Alternativ können Sie auch ein Teil Ihre private Vorsorge einbringen. 

Vorbezüge bei Pensionskassen müssen beim Bezug als Einkommen zu einem reduzierten Steuersatz versteuert werden. Ein Vorbezug schmälert die Rente im Alter in der Regel erheblich, bei manchen Pensionskassen auch die Leistungen bei Tod oder Invalidität. Bei einer Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse, und der Versicherte erhält nach wie vor die vollen Leistungen. Darüber hinaus dient das Guthaben der Pensionskasse der Bank als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt sie ein zusätzliches Hypothekardarlehen in Höhe von maximal 90 Prozent der verpfändeten Summe. 

Eine Hypothek besteht aus zwei Teilen. Für die 1. Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ob oder wann sie zurückbezahlt werden muss. Eine 2. Hypothek brauchen Sie nur, wenn Sie mehr als 66% des Kaufpreises beziehungsweise Verkehrswertes der Immobilie von der Bank leihen wollen oder müssen. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese müssen Sie als Kreditnehmer innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlen. Man unterscheidet zwischen der direkten und indirekten Amortisation. 

Mit unserem Hypothekenrechner können Sie die Tragbarkeit einer Hypothek ganz einfach errechnen. Um die Tragbarkeit zu erfüllen, dürfen Sie nicht mehr als ein Drittel Ihres Brutto-Einkommens für die laufenden Kosten der Immobilie aufwenden. Wie Finanzinstitute die Einkommenssituation einschätzen, kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Massgebend sind z.B. Erwerbsstatus, Bonuszahlen oder die Familiensituation. Während die eine Bank sich weigert, das Einkommen der Partnerin wegen der Familienplanung in die Rechnung einzubeziehen, ist eine andere ohne Einschränkungen dazu bereit. Jedes Finanzinstitut hat seine eigenen Kriterien, um die Tragbarkeit zu berechnen, daher kann es sein, dass eine Bank Sie finanziert und eine andere nicht.

Zu den laufenden Kosten gehören neben den Zinskosten auch die Amortisation sowie die Nebenkosten und der Unterhalt der Immobilie. In der Regel können Sie 1% für Amortisation und 1% für Unterhaltskosten auf den Wert der Immobilie rechnen. Banken rechnen bei den Zinskosten nicht mit den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern mit einem sogenannt kalkulatorischen Zins. Die eine Bank rechnet mit 4.5% kalkulatorischen Zins, während die andere mit 5% rechnet. Daher sind Sie bei einer Bank vielleicht tragbar und bei einer anderen nicht!

Ein weiterer Faktor ist die Immobilie selbst, der Wert beziehungsweise Kaufpreis wird durch den Kreditgeber eingehend geprüft. Zwei wichtige Aspekte sind der Standort der Liegenschaft und der Zustand. Der Wert kann je nach Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen. 

Die ipoteca.ch-Berater erläutern Ihnen die Angebote von über 100 Partnern und stellen mit Ihnen individuelle Finanzierungspläne auf. Die Empfehlungen und Hinweise sind unabhängig und orientieren sich an Ihren individuellen Bedürfnissen. Lassen Sie uns darüber sprechen und vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin.

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