Prima di decidervi per un immobile e sulla rispettiva strategia ipotecaria da adottare, dovreste assicurarvi di soddisfare i due maggiori criteri richiesti dalle banche: sostenibilità e finanziabilità. 

La finanziabilità descrive il rapporto del prestito rispetto al valore dell’immobile. Di norma, le banche finanziano gli immobili fino al massimo dell’80 per cento; il resto deve provenire dai mezzi propri, la metà dei quali può provenire dalla cassa pensione.  Alternativamente, potete apportare parte della propria previdenza privata.

Prelievi anticipati dalla cassa pensione costituiscono reddito sottoposto a imposta, in applicazione di un’aliquota agevolata. Il prelievo anticipato riduce ovviamente la rendita di vecchiaia, di regola anche in modo significativo; presso determinate casse pensioni la riduzione riguarda perfino le prestazioni in caso di morte o invalidità.  Per contro, in caso di costituzione in pegno, il risparmio resta nella cassa pensione e l’assicurato non pregiudica le piene prestazioni maturate. Inoltre, il capitale di previdenza presso la cassa pensione offre garanzia alla banca (ipotecaria). Quale controprestazione, tale garanzia rende possibiile un ulteriore finanziamento, fino ad un massimo del 90 per cento della somma costituita in pegno. 

Un’ipoteca è costituita da due parti; per la prima ipoteca non vigono disposizioni legali in ordine al se e al quando dell’ammortamento. La seconda ipoteca, invece, è necessaria solo se il debitore ipotecario intende – o deve – finanziare l’immobile, via banca, per oltre il 66% del prezzo d’acquisto o del valore commerciale. L’obbligo di ammortamento sussiste solo per la seconda ipoteca; tale ammortamento deve aver luogo, per intero, entro 15 anni o al più tardi entro la data del pensionamento. Si distingue tra ammortamento diretto e ammortamento Indiretto.

Con il nostro calcolatore d’ipoteca puoi calcolare facilmente la sostenibilità di un’ipoteca. Per soddisfare il criterio della sostenibilità, non deve essere impegnato oltre un terzo del reddito lordo del debitore per i costi correnti dell’immobile.  Peraltro, il modo di come gli Istituti finanziari valutano la situazione reddituale può variare da caso a caso. Ad esempio, sono determinanti lo status del percettore di reddito, i dati sulla morale di pagamento e la situazione familiare. Inoltre, mentre alcune banche si rifiutano di considerare il reddito del partner, altre lo includono senza restrizioni nel calcolo di sostenibilità. Ogni Istituto finanziario adotta criteri propri nella determinazione della sostenibilità; potrebbe succedere, quindi, che mentre una banca è disposta a concedere il finanziamento, un’altra invece lo potrebbe rifiutare.

Tra i costi correnti rientrano – accanto agli interessi ipotecari – anche l’ammortamento, i costi accessori e quelli necessari per la manutenzione dell’immobile. Di regola, occorre calcolare l’1% per l’ammortamento e l’1% per i costi di manutenzione rispetto al valore dell’immobile. Per gli interessi ipotecari, le banche non tengono conto dei tassi effettivi, bensì applicano il cosiddetto tasso calcolatorio. Ad esempio, mentre alcune banche applicano un tasso calcolatorio del 4,5%, altre quello del 5%. Pertanto, per una banca il debito (ipotecario) è sostenibile, per altre non lo è!

Un ulteriore fattore da considerare è l’immobile stesso: il valore – ovvero il prezzo d’acquisto – viene valutato a fondo dal creditore. In tale contesto, due sono gli aspetti essenziali: l’ubicazione e lo stato dell’immobile. La stima del valore potrebbe variare sensibilmente da Istituto di credito all’altro. 

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