L’articolo completo può essere letto qui: Quando un tetto non è per tutti (IT)

LaDomenica
DI Mauro Giacometti

“Alle coppie più giovani l’affitto con riscatto piace”. Nel numero del settimanale “IL Caffè” la nostra specialista Veronika Imber ha rilasciato un’intervista sul “rent to buy”. Articolo: Il caffè – La formula “rent to buy” e il suo esordio sul mercato.

Non solo banche. C’è anche chi come Yohanna Chiri Leimgruber e la sua azienda “TiAffitto con riscatto” si pone a metà tra l’acquirente e il proprietario di un immobile. Un intermediario immobiliare, quindi. Che per la formula “rent to buy” (vedi articolo principale) oggi in media riceve “dalle 5 alle 10 telefonate al giorno”.

Il cliente tipo? “Il nostro target è quello di una coppia sulla quarantina, dove entrambi lavorano e hanno buoni stipendi – spiega Chiri Leimgruber – ma, ponendoci come intermediari, ci rivolgiamo anche ai proprietari interessati a liberarsi di un appartamento invenduto proteggendo il loro investimento”.

Chi pensa che per comprare una casa sia sufficiente pagare un affitto  però si sbaglia. Chiri Leimgruber sgombra il campo da ogni dubbio. “In Svizzera non è possibile. In Italia, dove i prezzi degli immobili sono più bassi, è invece più usuale”. I soldi, detto altrimenti, servono sempre. E non sono pochi. Di regola bisogna  avere alcune decine di migliaia di franchi da parte e dimostrare di essere solvibile. Il secondo passo da “TiAffitto con riscatto”  è impegnarsi per assicurarsi l’immobile prima che qualcun altro cerchi di accaparrarselo. “Ciò significa versare una somma pari al 5% del valore della casa”, spiega Chiri Leimgruber. In seguito scatta l’affitto. “Per una casa di un milione di franchi si pagano in media mille franchi di affitto e altri duemila franchi per il notaio”.

La formula “rent to buy” non è comunque l’unica disponibile sul mercato. “Ogni strumento di finanziamento immobiliare – spiega Veronica Imber, economista dell’agenzia nazionale Ipoteca.ch – va calibrato sl cliente e il suo desiderio. Diciamo che il contratto “rent to buy” ipoteticamente va bene per una coppia giovane che non ha grandi mezzi propri ma desidera avere una propria abitazione o ne ha magari vista una e vuole acquistarla. Non so se sia una formula di successo, siamo ancora agli inizi, non tutte le agenzie immobiliari propongono questa formula, bisogna vedere come reagirà il mercato”.

Tutto questo, quando esistono anche altre soluzioni. “Bisogna sempre vagliare attentamente vantaggi e svantaggi – riprende Imber -. Oggi soprattutto le giovani coppie faticano ad avere mezzi propri, ad avere un piccolo capitale da versare per ottenere una ipoteca. Ma qualche soluzione c’è. Ad esempio noi abbiamo alcune soluzioni che, se gli acquirenti hanno una situazione solida e un buon salario, offrono anche la possibilità di ottenere sino al novanta per cento del finanziamento”.
Quella che va evitata è invece la scelta avventata. “Se acquisti, magari attraverso un contratto “rent to buy” una abitazione e poi dopo tre anni ti rendi conto che non ti apice o emergono difetti, sei comunque costretto a comprarla. Inoltre – spiega ancora Veronica Imber – l’abitazione con l’atffitto a riscatto costerà di più. Ecco perché in certi casi è meglio restare in affitto, risparmiare e poi comprare casa quando si è ha il capitale iniziale”.

an.b.

Nel numero di agosto di Ticino Business, la rivista della Camera di Commercio Cantone Ticino, la nostra collega Veronika Imber scrive dei nostri vantaggi come esperti indipendenti di mutui ipotecari. Articoli: Ticino Business – Ipoteca interloquire con più istituti finanziari IT).

Sul mercato esiste già la libertà di scelta e trasparenza senza dover affrontare lo stress derivante dal contattare e interloquire con più istituti finanziari. Non dovendo più recarvi personalmente di banca in banca per richiedere e confrontare le diverse offerte, risparmiando tempo e denaro, si può spostare questo compito sulle spalle dei professionisti.

Come partner competente ci occupiamo personalmente di tutti gli aspetti legati al finanziamento immobiliare – sia che si tratti della prima ipoteca per il proprio immobile, sia dell’estensione di un’ipoteca esistente, solo chi confronta le offerte ha la certezza di aver stipulato l’ipoteca a condizioni ottimali. Ma questo richiede molto tempo.

L’acquisto di un immobile significa di solito impegnarsi a lungo termine con un determinato istituto di credito. Eppure la maggior parte delle persone si sottrae ancora alla ricerca di offerte adeguate quando si raffrontano le ipoteche in tutta la Svizzera. Molti accettano semplicemente l’offerta della propria banca o compagnia di assicurazione, altri si accontentano di confrontare semplicemente i prezzi ufficiali, ossia i tassi d’interesse indicativi esposti pubblicamente. Questo dimostra ancora una volta: che gli sforzi vengono ripagati nel lungo periodo. Quanto sia ampia la gamma nonostante i tassi d’interesse generalmente bassi lo si evince da un primo raffronto tra i tassi ipotecari. In considerazione dell’elevato importo del credito e della lunga durata, anche piccole differenze hanno un potenziale di risparmio che non deve essere sottovalutato.

Non solo il tasso d’interesse

Ma non è solo per quanto riguarda il tasso d’interesse, vale la pena di confrontare i diversi partner finanziari. Diverse banche, assicurazioni e casse pensioni offrono spesso condizioni quadro diverse: esse si differenziano per quanto riguarda le linea guida per la concessione delle ipoteche, il calcolo della sostenibilità imputata, al rapporto massimo tra prestito e valore, nonché il design del prodotto e le condizioni contrattuali. È quindi possibile che la vostra richiesta di ipoteca venga respinta da un istituto finanziario, mentre un altro può prendere in consegna il vostro finanziamento secondo i vostri desideri. Un ampio confronto tra tutti i gruppi di partner finanziari non vale quindi solo dal punto di vista finanziario, a volte è il fattore decisivo per realizzare il sogno di possedere la propria casa.

Accompagnamento innovativo e mirat0

Vi accompagniamo durante tutto il percorso del finanziamento dell’immobile per farvi trovare un’ipoteca più vantaggiosa, paragonando oltre 100 istituti finanziari durante un colloquio.

Nell’edizione del settimanale “Il Caffè” la nostra specialista in ipoteche Veronika Imber ha lasciato un’esaustiva interista sul mercato ipotecario. Articoli: L’ipoteca più richiesta? È sempre a dieci anni ancorata a un tasso fisso (IT)

Ipoteca fissa a dieci anni allo 0,51%. A cinque allo 0,48%. Mai come adesso è conveniente acquistare casa. Il problema come sempre sono… i soldi, ovvero quell’anticipo del 20% che non sempre le giovani famiglie hanno a disposizione. “Certo non è facile, ma non è impossibile”, dice Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, l’agenzia indipendente di consulenza ipotecaria.

Quale è la situazione nel settore finanziario-immobiliare?
“Riceviamo moltissime domande di consulenza per ipoteche nuove, per finanziamenti, per rifinanziamento. Oggi la gente viene da noi, chiede, si informa. È consapevole che i tassi sono molto bassi. Osserviamo però che rispetto ai moltissimi alloggi da acquistare sul mercato non c’è un numero corrispondente di richieste”.

Quale sono le ipoteche che vanno per la maggiore, le più richieste?
“Dipende dalla situazione personale, e dalle esigenze, è ovvio, ma le più richieste sono in linea di massima quelle al tasso fisso a 10 anni” .

C’è anche la modalità di chi paga l’affitto che poi funge da anticipo.
“Si tratta dell’ipoteca ‘rent to bay’, affitto per acquisto, proposta ancora da pochi istituti finanziari. È una soluzione che può andar bene a chi non ha l’importo base necessario, quel 20 per cento indispensabile per accedere al credito bancario”.

Come funziona?
“Senza entrare nei dettagli, si paga l’affitto per alcuni anni stipulando un accordo ad hoc. Una parte di questo affitto viene cumulato fino a quando non si raggiunge la quota necessaria per far fronte all’anticipo dell’acquisto”.

I tassi in futuro resteranno stabili oppure aumenteranno?
“Oggi i tassi sono molto bassi. Non ho la sfera di cristallo, non so cosa succederà in futuro. Io amo dire che i tassi respirano, un po’ si alzano e un po’ si abbassano”.

L’età media di chi acquista la prima casa in Ticino è elevata?
“Sì, in Ticino l’età la media di chi acquista casa è più alta che altrove, va oltre i 44 anni. È troppo elevata”.

Per i giovani acquistare casa è ancora molto difficile?
“È difficile, ma non impossibile. Molte giovani famiglie che vengono da noi per una consulenza oltre ad essere bene informati sulle ipoteche sono aiutati dai genitori. In Ticino le famiglie sono molto unite e in linea di massima si riesce sempre a trovare una soluzione”

Clemente Mazzetta, il Caffè

Nel numero di maggio di Ticino Business, la rivista della Camera di Commercio Cantone Ticino, la nostra collega Veronika Imber scrive dei nostri vantaggi come esperti indipendenti di mutui ipotecari. Articoli: Ticino Business – Ipoteca la proroga ottimale (IT)

Di norma, almeno 12-18 mesi prima della scadenza dell’ipoteca dovreste cominciare a fare qualche riflessione. Cominciate col rispondere alle seguenti domande: tenuto conto di eventuali lavori di ristrutturazione, qual è il giusto importo dell’ipoteca? Quale il prodotto e quale la durata più adeguati per la vostra situazione attuale? Un minimo di abilità nelle trattative ed ecco il giusto offerente in grado di proporvi la soluzione più conveniente.

Anche se la vostra ipoteca ha una scadenza prestabilita rispetto a tanti offerenti occorre dare la disdetta ufficiale del contratto. Se lasciate trascorrere il termine utile per la disdetta, restate vincolati all’attuale offerente. Quindi, preoccupatevi del rinnovo almeno con 12-18 mesi d’anticipo.

Strategia e prodotto adeguato

Il rinnovo dell’ipoteca costituisce il momento ideale per qualche riflessione sull’ottimale strategia ipotecaria, adeguandola – eventualmente – alle mutate condizioni di vita. Dovreste verificare altresì la convenienza dell’ammortamento parziale. Se conviene l’ammortamento o se non sia meglio disporre di capitale, dipende da numerosi fattori, non da ultimo dalla vostra  liquota marginale. Nell’attuale contesto di bassi tassi, molti optano per l’ipoteca decennale a tasso fisso. Chi teme che i tassi possano risalire, può optare per un tasso d’interesse forward (a termine). Tale soluzione consente di assicurarsi il tasso corrente, in media fino a 24 mesi di anticipo.

Rispetto ai tassi forward si riscontrano sensibili differenze: non tutti gli istituti applicano supplementi (forward) almeno per brevi durate di anticipazione. Chi pensa di sottoscrivere un’ipoteca Libor deve sapere che, a partire dal 2022, il Saron sostituirà il Libor. Per questa ragione, ora non tutti gli istituti offrono ipoteche Libor. Una valida alternativa potrebbe essere l’ipoteca a tasso fisso di breve durata: una buona trattativa costituisce la chiave del successo.

Un’eventuale sostituzione dell’offerente potrebbe convenire anche prima della scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. In caso di scioglimento anticipato, di regola però occorre pagare una penale. Quindi, la convenienza o meno della sostituzione anticipata deve essere accertata individualmente. All’atteso risparmio di tassi occorre contrapporre la penale dovuta per lo scioglimento anticipato: conviene anticipare lo scioglimento quando il risparmio supera la penale.

Confrontate le offerte e trattate

Anche nel caso in cui – al momento della firma dell’ipoteca – la vostra banca abbia offerto condizioni interessanti, non è detto che le stesse condizioni valgano anche per il rinnovo. Quindi, procuratevi almeno tre offerte presso differenti operatori. Oppure affidatevi al più grande specialista indipendente di mutui ipotecari – MoneyPark –, che possa trattare per voi. Potreste risparmiare molto denaro!

Nel quotidiano laRegione i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista su ciò che deve essere considerato per il finanziamento di investimenti immobiliari. Articoli: laRegione – Finanziamento di oggetti di rendita (IT)

Finanziamento di oggetti di rendita: aspetti specifici

Pensate di acquistare una casa plurifamiliare per procurarvi, a lungo termine, maggiori entrate con la riscossione delle locazioni?

Per il finanziamento degli oggetti di rendita occorre considerare specifici aspetti: a garanzia del finanziamento occorre disporre di capitale proprio – in base all’offerente d’ipoteca – fino al 35 per cento del prezzo dell’immobile: percentuale ben superiore rispetto a quella richiesta di solito per l’abitazione propria. Anche l’ammortamento – in determinate situazioni – potrebbe essere soggetto a valutazioni diverse. La valutazione del finanziamento dipende dal rendimento annuale netto delle locazioni. Considerato che le condizioni di credito variano sensibilmente, occorre necessariamente procedere a un confronto delle offerte.

La valutazione del valore commerciale dell’immobile di rendita si desume dalle locazioni attese e dal loro rendimento. I rendimenti sono capitalizzati a uno specifico tasso oggettivo che dipende soprattutto dall’età e dalla posizione dell’oggetto.

Infine, occorre considerare aspetti fiscali. Possibilità di ottimizzazione dipendono dalla detraibilità degli interessi ipotecari, dei costi di manutenzione e di amministrazione nonché da lavori di rinnovo per salvaguardare il valore dell’oggetto. Come è noto, agli immobili di rendita non si applica il valore locativo.

Il calcolo e le condizioni di credito per oggetti di rendita variano sensibilmente.  Per poter investire in modo vantaggioso, dovreste conoscere bene tali criteri e analizzare diverse offerte, e non limitarvi a quella della vostra banca di riferimento. Oppure rivolgetevi a un partner che dispone di tali conoscenze e che vi assiste nel ricercare l’ottimale offerta di finanziamento.

Veronika Imber, dipl. economista, Responsabile di MoneyPark Ticino

Nel quotidiano laRegione, i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista con scenari e suggerimenti per l’estensione delle ipoteche in Svizzera. Articoli: laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi (IT)

Suggerimenti per il rinnovo dell’ipoteca

Di norma, almeno un anno prima della scadenza dell’ipoteca dovreste incominciare a fare qualche riflessione. Incominciate con il rispondere alle seguenti domande: tenuto conto di eventuali lavori di ristrutturazione, qual è il giusto importo dell’ipoteca?  Qual è il prodotto ipotecario più adeguato (durata) alla mia attuale situazione?

Un minimo di abilità nelle trattative ed ecco il giusto offerente in grado di proporvi la migliore soluzione.

Nell’attuale contesto di bassi tassi, molti optano per l’ipoteca decennale a tasso fisso. Chi teme che i tassi possano risalire, può optare per un tasso d’interesse forward (a termine). Tale soluzione consente di assicurarsi il tasso corrente, in media fino a 24 mesi di anticipo. Rispetto ai tassi forward si riscontrano sensibili differenze: non tutti gli istituti applicano supplementi (forward) almeno per brevi durate di anticipazione.

Chi pensa di sottoscrivere un’ipoteca Libor deve sapere che, a partire dal 2022, il Saron sostituirà il Libor. Per questa ragione, ora non tutti gli istituti offrono ipoteche Libor. In questo caso, una valida alternativa potrebbe essere l’ipoteca a tasso fisso di 2-5 anni. Una buona trattativa costituisce la chiave del successo.

Un’eventuale sostituzione dell’offerente d’ipoteca potrebbe convenire anche prima della scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. La convenienza o meno della sostituzione anticipata deve essere accertata individualmente. Al risparmio atteso occorre contrapporre la penale da pagare per lo scioglimento anticipato: conviene anticipare lo scioglimento solo se il risparmio supera la penale.

Per il rinnovo dell’ipoteca lasciatevi consigliare in modo indipendente e trasparente e confrontate più offerte; non limitatevi all’offerta della banca di riferimento, potreste risparmiare molto denaro, soprattutto in relazione alla durata dell’ipoteca.

Veronika Imber, dipl. economista, Responsabile di MoneyPark Ticino

Nell’edizione del settimanale “Il Caffè” la nostra specialista in ipoteche Veronika Imber ha lasciato un’esaustiva interista sul mercato ipotecario.
Articoli: Meglio comprasi la casa che prenderla in affitto (IT)

Conti alla mano conviene di più acquistare casa, che prenderla in affitto. Il “risparmio” netto, stando ad un recente studio  di Credit Suisse, è notevole. Teoricamente, in un anno, se si acquista un’abitazione si risparmia più della metà di quanto si spenderebbe per  l’affitto. Tutto merito dei tassi ipotecari estremamente contenuti. “Verissimo, anche se gli affitti sono rimasti fermi in questi anni, anzi tendono al ribasso – osserva Gianluigi Piazzini, presidente della Camera ticinese dell’Economia fondiaria (Catef) -. Ma non ci piove: il calcolo teorico dei bassi tassi ipotecari evidenzia i netti vantaggi per l’acquisto. Tanto che negli ultimi vent’anni in Ticino, grazie ai bassi tassi ipotecari, i proprietari di appartamento sono aumentati di 10 punti. Si è passati dal 30 al 40%”.

Lo studio del Credit Suisse  prende in considerazione un appartamento di 4,5 locali ai prezzi attuali.  Ipotizzando un finanziamento dell’80% con un’ipoteca a tasso fisso di 5 anni, stima una spesa di affitto sui 22’308 franchi l’anno. Di contro, i costi per gli interessi in caso di acquisto si attestano ad un livello molto più basso. Addirittura ad un terzo. La stima del costo totale è pari 7’862 franchi. Che è più o meno il 35% dell’affitto.

Occorre però precisare che il semplice confronto teorico fra i costi ipotecari e quelli dell’affitto non tiene adeguatamente conto dei costi complessivi della proprietà. Comprare casa significa compiere un grande sforzo economico, impegnandosi per buona parte della vita. Significa immobilizzare una gran parte di capitale, fare i conti con i costi di manutenzione, imprevisti. Per la manutenzione della casa si stima in media un’uscita pari all’1% del valore dell’immobile. Stando all’esempio citato da Credit Suisse, i costi per il proprietario salirebbero dunque a 15’326 franchi. Ma anche in questo caso si spende meno dell’affitto. 
“Acquistare oggi un appartamento è  vantaggioso, perché le ipoteche con gli attuali tassi ipotecari sono  molto convenienti – conferma Veronika Imber, responsabile delle filiali ticinesi di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti -. Si pagano cifre molto più basse  rispetto al semplice affitto.  Ovviamente bisogna avere un capitale d’ingresso pari almeno al 20% del costo dell’immobile e disporre di un reddito famigliare in grado di far fronte al pagamento degli interessi”.

È proprio la solvibilità complessiva, i salari disponibili, oltre al capitale iniziale, il problema che in Ticino impedisce di andare oltre a quel 40% di proprietari.  “Sono i salari più modesti rispetto al resto della Svizzera – sottolinea Imber – a limitare alle famiglie ticinese il più delle volte l’accesso alla casa di proprietà”.  Non va poi dimenticato che sui costi della proprietà  pesano anche gli aspetti fiscali, il cosiddetto valore locativo. Si tratta di un valore fittizio che corrisponde a quello dell’affitto: attualmente il tema è all’esame della Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati che propende per una sua abolizione.  Ma in cambio di questa abolizione, saranno consentite minor detrazioni fiscali, anche per quanto riguarda gli interessi passivi.  Vanno poi considerati altri costi complessivi che portano le spese totali della proprietà a 18’312. Ma anche in questo caso – sostiene lo studio di Credit Suisse – acquistare la propria casa è meglio che prenderla in affitto. Si risparmia il 18% circa.

Clemente Mazzetta, il Caffè

Nel quotidiano laRegione, i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista con scenari, effetti ed esempi di calcolo per l’abolizione del valore locativo imputato in Svizzera. Articoli: laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi (IT)

Mercato ipotecario, stando a MoneyPark la soppressione del reddito considerato ‘fittizio’ aumenterebbe il richiamo della proprietà. Qualora il valore locativo venisse abolito, direzione nella quale sembra spingere il parlamento, i prezzi immobiliari registreranno un moderato incremento. Ne è convinta MoneyPark, attiva nella consulenza e intermediazione in questo ambito, secondo cui inoltre, a breve e medio termine, le ipoteche correnti sarebbero almeno in parte maggiormente ammortizzate. L’aumento dei prezzi – si legge in una nota odierna – dovrebbe essere in percentuale a una cifra e piuttosto contenuto. L’evoluzione del mercato resta peraltro soggetta a numerosi altri fattori, ricordato la società.

Per quanto riguarda le ipoteche, a causa della convenienza degli attuali tassi il rimborso è al momento ritenuto moderatamente attrattivo. Un rinvio quantomeno parziale è dunque un’opzione da prendere in considerazione. Sul lungo periodo la soppressione del valore locativo, vale a dire il reddito teoricamente realizzabile in caso di affitto, aumenterebbe il richiamo della proprietà abitativa. Si prospetterebbe dunque una maggiore percentuale di titolari di alloggi.

Lo scorso agosto la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha compiuto un primo passo verso l’abrogazione di questo reddito fittizio. Ha infatti incaricato l’amministrazione di elaborare un progetto, escludendo dalla modifica del sistema le case secondarie. I dettagli saranno resi noti nel prossimo febbraio. La riforma potrebbe rappresentare un problema per le banche svizzere, in particolare per quelle attive sul mercato domestico, mentre l’impatto sui grandi istituti sarebbe meno considerevole.

Secondo uno studio di Ubs del mese scorso, approfitterebbero della misura i pensionati e gli acquirenti di abitazioni nuove. Tra i perdenti vi sarebbero invece i proprietari di residenze che dovranno essere risanate a breve. Questo perché le spese di manutenzione degli immobili non potranno più venire dedotte.

MoneyPark è però persuasa del fatto che la temuta omissione di futuri lavori appaia poco realistica e che le rinnovazioni continueranno a essere eseguite, nella stessa misura in cui avvengono oggi. Per la società, molte ristrutturazioni già programmate a medio termine verranno effettuate prima dell’entrata in vigore dell’abolizione della deducibilità dei costi, giovando all’industria delle costruzioni. Inoltre, a livello cantonale è previsto che resti salvaguardata la detrazione delle spese per l’ammodernamento energetico.

Stando a MoneyPark, le probabilità che si arrivi alla soppressione del valore locativo sono buone. La Federazione dei proprietari di immobili ha accolto positivamente i dati presentati dalla commissione parlamentare, mentre l’Associazione inquilini, che finora ha sempre contrastato con successo ogni iniziativa in materia, ha per ora assunto un atteggiamento d’attesa, rileva l’intermediario finanziario. Questo ipotizza un lungo iter che condurrebbe alla rivoluzione del sistema, abbozzando al 1° gennaio 2021 l’eventuale entrata in vigore della nuova legge.

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