Wenn ein Eigenheim nicht für jedermann finanzierbar ist: Nahezu Nullzinsen, rege Bautätigkeit, Angebot an Immobilien, aber für eine Hypothek muss man sich mit ziemlich «starren» Bedingungen auseinandersetzen. Viele junge Paare bleiben ausgeschlossen.

Der vollständige Artikel kann hier auf italienisch gelesen werden: Quando un tetto non è per tutti (IT)

LaDomenica
DI Mauro Giacometti

Non solo banche. C’è anche chi come Yohanna Chiri Leimgruber e la sua azienda «TiAffitto con riscatto» si pone a metà tra l’acquirente e il proprietario di un immobile. Un intermediario immobiliare, quindi. Che per la formula «rent to buy» (vedi articolo principale) oggi in media riceve «dalle 5 alle 10 telefonate al giorno».

Il cliente tipo? «Il nostro target è quello di una coppia sulla quarantina, dove entrambi lavorano e hanno buoni stipendi – spiega Chiri Leimgruber – ma, ponendoci come intermediari, ci rivolgiamo anche ai proprietari interessati a liberarsi di un appartamento invenduto proteggendo il loro investimento».

Chi pensa che per comprare una casa sia sufficiente pagare un affitto  però si sbaglia. Chiri Leimgruber sgombra il campo da ogni dubbio. «In Svizzera non è possibile. In Italia, dove i prezzi degli immobili sono più bassi, è invece più usuale». I soldi, detto altrimenti, servono sempre. E non sono pochi. Di regola bisogna  avere alcune decine di migliaia di franchi da parte e dimostrare di essere solvibile. Il secondo passo da «TiAffitto con riscatto»  è impegnarsi per assicurarsi l’immobile prima che qualcun altro cerchi di accaparrarselo. «Ciò significa versare una somma pari al 5% del valore della casa», spiega Chiri Leimgruber. In seguito scatta l’affitto. «Per una casa di un milione di franchi si pagano in media mille franchi di affitto e altri duemila franchi per il notaio».

La formula «rent to buy» non è comunque l’unica disponibile sul mercato. «Ogni strumento di finanziamento immobiliare – spiega Veronica Imber, economista dell’agenzia nazionale Ipoteca.ch – va calibrato sl cliente e il suo desiderio. Diciamo che il contratto «rent to buy» ipoteticamente va bene per una coppia giovane che non ha grandi mezzi propri ma desidera avere una propria abitazione o ne ha magari vista una e vuole acquistarla. Non so se sia una formula di successo, siamo ancora agli inizi, non tutte le agenzie immobiliari propongono questa formula, bisogna vedere come reagirà il mercato».

Tutto questo, quando esistono anche altre soluzioni. «Bisogna sempre vagliare attentamente vantaggi e svantaggi – riprende Imber -. Oggi soprattutto le giovani coppie faticano ad avere mezzi propri, ad avere un piccolo capitale da versare per ottenere una ipoteca. Ma qualche soluzione c’è. Ad esempio noi abbiamo alcune soluzioni che, se gli acquirenti hanno una situazione solida e un buon salario, offrono anche la possibilità di ottenere sino al novanta per cento del finanziamento».
Quella che va evitata è invece la scelta avventata. «Se acquisti, magari attraverso un contratto «rent to buy» una abitazione e poi dopo tre anni ti rendi conto che non ti apice o emergono difetti, sei comunque costretto a comprarla. Inoltre – spiega ancora Veronica Imber – l’abitazione con l’atffitto a riscatto costerà di più. Ecco perché in certi casi è meglio restare in affitto, risparmiare e poi comprare casa quando si è ha il capitale iniziale».

an.b.

In der Print und Online-Ausgabe il Caffè aus dem Tessin gab unsere Hypothekenspeziallistin Veronika Imber ein Interview über Finanzierungen. Artikel: L’ipoteca più richiesta? È sempre a dieci anni ancorata a un tasso fisso (IT)

Ipoteca fissa a dieci anni allo 0,51%. A cinque allo 0,48%. Mai come adesso è conveniente acquistare casa. Il problema come sempre sono… i soldi, ovvero quell’anticipo del 20% che non sempre le giovani famiglie hanno a disposizione. «Certo non è facile, ma non è impossibile», dice Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, l’agenzia indipendente di consulenza ipotecaria.

Quale è la situazione nel settore finanziario-immobiliare?
«Riceviamo moltissime domande di consulenza per ipoteche nuove, per finanziamenti, per rifinanziamento. Oggi la gente viene da noi, chiede, si informa. È consapevole che i tassi sono molto bassi. Osserviamo però che rispetto ai moltissimi alloggi da acquistare sul mercato non c’è un numero corrispondente di richieste».

Quale sono le ipoteche che vanno per la maggiore, le più richieste?
«Dipende dalla situazione personale, e dalle esigenze, è ovvio, ma le più richieste sono in linea di massima quelle al tasso fisso a 10 anni» .

C’è anche la modalità di chi paga l’affitto che poi funge da anticipo.
«Si tratta dell’ipoteca ‘rent to bay’, affitto per acquisto, proposta ancora da pochi istituti finanziari. È una soluzione che può andar bene a chi non ha l’importo base necessario, quel 20 per cento indispensabile per accedere al credito bancario».

Come funziona?
«Senza entrare nei dettagli, si paga l’affitto per alcuni anni stipulando un accordo ad hoc. Una parte di questo affitto viene cumulato fino a quando non si raggiunge la quota necessaria per far fronte all’anticipo dell’acquisto».

I tassi in futuro resteranno stabili oppure aumenteranno?
«Oggi i tassi sono molto bassi. Non ho la sfera di cristallo, non so cosa succederà in futuro. Io amo dire che i tassi respirano, un po’ si alzano e un po’ si abbassano».

L’età media di chi acquista la prima casa in Ticino è elevata?
«Sì, in Ticino l’età la media di chi acquista casa è più alta che altrove, va oltre i 44 anni. È troppo elevata».

Per i giovani acquistare casa è ancora molto difficile?
«È difficile, ma non impossibile. Molte giovani famiglie che vengono da noi per una consulenza oltre ad essere bene informati sulle ipoteche sono aiutati dai genitori. In Ticino le famiglie sono molto unite e in linea di massima si riesce sempre a trovare una soluzione»

Clemente Mazzetta, il Caffè

In der Mai Ausgabe von Ticino Business dem Magazin von der Camera di Commercio Cantone Ticino schreibt unsere Mitarbeiterin Veronika Imber über unsere Vorteile als unabhängige Hypothekenexperten. Artikel: Ticino Business – Ipoteca la proroga ottimale (IT)

Di norma, almeno 12-18 mesi prima della scadenza dell’ipoteca dovreste cominciare a fare qualche riflessione. Cominciate col rispondere alle seguenti domande: tenuto conto di eventuali lavori di ristrutturazione, qual è il giusto importo dell’ipoteca? Quale il prodotto e quale la durata più adeguati per la vostra situazione attuale? Un minimo di abilità nelle trattative ed ecco il giusto offerente in grado di proporvi la soluzione più conveniente.

Anche se la vostra ipoteca ha una scadenza prestabilita rispetto a tanti offerenti occorre dare la disdetta ufficiale del contratto. Se lasciate trascorrere il termine utile per la disdetta, restate vincolati all’attuale offerente. Quindi, preoccupatevi del rinnovo almeno con 12-18 mesi d’anticipo.

Strategia e prodotto adeguato

Il rinnovo dell’ipoteca costituisce il momento ideale per qualche riflessione sull’ottimale strategia ipotecaria, adeguandola – eventualmente – alle mutate condizioni di vita. Dovreste verificare altresì la convenienza dell’ammortamento parziale. Se conviene l’ammortamento o se non sia meglio disporre di capitale, dipende da numerosi fattori, non da ultimo dalla vostra  liquota marginale. Nell’attuale contesto di bassi tassi, molti optano per l’ipoteca decennale a tasso fisso. Chi teme che i tassi possano risalire, può optare per un tasso d’interesse forward (a termine). Tale soluzione consente di assicurarsi il tasso corrente, in media fino a 24 mesi di anticipo.

Rispetto ai tassi forward si riscontrano sensibili differenze: non tutti gli istituti applicano supplementi (forward) almeno per brevi durate di anticipazione. Chi pensa di sottoscrivere un’ipoteca Libor deve sapere che, a partire dal 2022, il Saron sostituirà il Libor. Per questa ragione, ora non tutti gli istituti offrono ipoteche Libor. Una valida alternativa potrebbe essere l’ipoteca a tasso fisso di breve durata: una buona trattativa costituisce la chiave del successo.

Un’eventuale sostituzione dell’offerente potrebbe convenire anche prima della scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. In caso di scioglimento anticipato, di regola però occorre pagare una penale. Quindi, la convenienza o meno della sostituzione anticipata deve essere accertata individualmente. All’atteso risparmio di tassi occorre contrapporre la penale dovuta per lo scioglimento anticipato: conviene anticipare lo scioglimento quando il risparmio supera la penale.

Confrontate le offerte e trattate

Anche nel caso in cui – al momento della firma dell’ipoteca – la vostra banca abbia offerto condizioni interessanti, non è detto che le stesse condizioni valgano anche per il rinnovo. Quindi, procuratevi almeno tre offerte presso differenti operatori. Oppure affidatevi al più grande specialista indipendente di mutui ipotecari – MoneyPark –, che possa trattare per voi. Potreste risparmiare molto denaro!

In der Tageszeitung laRegione aus dem Tessin gaben unsere Hypotheken Spezialisten von MoneyPark ein Interview was unbedingt beachtet werden muss bei Finanzierungen von Renditeobjekten. Artikel: laRegione – Finanziamento di oggetti di rendita (IT)

Was Sie bei der Finanzierung von Renditeobjekten beachten müssen

Grundsätzlich sollten Sie sich rund 15 bis 18 Monate vor Ablauf Ihres Hypothekarvertrages Gedanken darüber machen, wie Sie Ihre Hypothek weiterführen wollen. Diese Fragen sollten Sie beantworten: Was ist die erforderliche Höhe der Hypothek – auch mit Blick auf evtl. anstehende Renovationen? Und welches Hypothekarprodukt mit welcher Laufzeit eignet sich? Ein wenig Verhandlungsgeschick ist auf jeden Fall nötig, um den passenden Anbieter zu finden, der für Sie die beste Lösung bereithält.

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld entscheidet sich die Mehrheit der Hypothekarnehmer für eine 10-jährige Festhypothek. Wer befürchtet, dass die Zinsen steigen, bis die Anschlussfinanzierung der Hypothek ansteht, kann sich auch für eine sichere Variante entscheiden und den Abschluss einer Forward- oder Termin-Hypothek in Erwägung ziehen. Damit können Sie sich den Zinssatz bis zu 24 Monate im Voraus sichern. Insbesondere bei Forward-Hypotheken finden sich deutliche Unterschiede. Gewisse Institute berechnen aktuell sehr geringe Terminzuschläge, stark abhängig von der Vorlaufzeit.

Wer eine Libor-Hypothek abschliessen möchte, muss wissen: Ab 2022 ersetzt der Saron den Libor. Daher bieten gegenwärtig nicht mehr alle Institute Libor-Hypotheken an. Alternativ eignen sich Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 bis 4 Jahren. Gutes Verhandeln ist hier der Schlüssel zum Erfolg.

Ein Anbieterwechsel kann sich auch vor Ende der Hypo-Laufzeit lohnen. Ob die Ablösung finanziell sinnvoll ist, muss jedoch individuell errechnet werden, indem die erwartete Ersparnis der Vorfälligkeitsentschädigung gegenübergestellt wird.

Lassen Sie sich zur Verlängerung Ihrer Hypothek daher unabhängig und transparent beraten und prüfen Sie mehr Angebote als nur das Ihrer Hausbank. Dabei können Sie viel Geld sparen.

In der Online-Ausgabe il Caffè aus dem Tessin gab unsere Hypothekenspeziallistin Veronika Imber ein Interview mit Rechenbeispiele wie Sie beim Kauf einer Immobilie Geld sparen können. Artikel: Meglio comprasi la casa che prenderla in affitto (IT)

Conti alla mano conviene di più acquistare casa, che prenderla in affitto. Il «risparmio» netto, stando ad un recente studio  di Credit Suisse, è notevole. Teoricamente, in un anno, se si acquista un’abitazione si risparmia più della metà di quanto si spenderebbe per  l’affitto. Tutto merito dei tassi ipotecari estremamente contenuti. «Verissimo, anche se gli affitti sono rimasti fermi in questi anni, anzi tendono al ribasso – osserva Gianluigi Piazzini, presidente della Camera ticinese dell’Economia fondiaria (Catef) -. Ma non ci piove: il calcolo teorico dei bassi tassi ipotecari evidenzia i netti vantaggi per l’acquisto. Tanto che negli ultimi vent’anni in Ticino, grazie ai bassi tassi ipotecari, i proprietari di appartamento sono aumentati di 10 punti. Si è passati dal 30 al 40%».

Lo studio del Credit Suisse  prende in considerazione un appartamento di 4,5 locali ai prezzi attuali.  Ipotizzando un finanziamento dell’80% con un’ipoteca a tasso fisso di 5 anni, stima una spesa di affitto sui 22’308 franchi l’anno. Di contro, i costi per gli interessi in caso di acquisto si attestano ad un livello molto più basso. Addirittura ad un terzo. La stima del costo totale è pari 7’862 franchi. Che è più o meno il 35% dell’affitto.

Occorre però precisare che il semplice confronto teorico fra i costi ipotecari e quelli dell’affitto non tiene adeguatamente conto dei costi complessivi della proprietà. Comprare casa significa compiere un grande sforzo economico, impegnandosi per buona parte della vita. Significa immobilizzare una gran parte di capitale, fare i conti con i costi di manutenzione, imprevisti. Per la manutenzione della casa si stima in media un’uscita pari all’1% del valore dell’immobile. Stando all’esempio citato da Credit Suisse, i costi per il proprietario salirebbero dunque a 15’326 franchi. Ma anche in questo caso si spende meno dell’affitto. 
«Acquistare oggi un appartamento è  vantaggioso, perché le ipoteche con gli attuali tassi ipotecari sono  molto convenienti – conferma Veronika Imber, responsabile delle filiali ticinesi di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti -. Si pagano cifre molto più basse  rispetto al semplice affitto.  Ovviamente bisogna avere un capitale d’ingresso pari almeno al 20% del costo dell’immobile e disporre di un reddito famigliare in grado di far fronte al pagamento degli interessi».

È proprio la solvibilità complessiva, i salari disponibili, oltre al capitale iniziale, il problema che in Ticino impedisce di andare oltre a quel 40% di proprietari.  «Sono i salari più modesti rispetto al resto della Svizzera – sottolinea Imber – a limitare alle famiglie ticinese il più delle volte l’accesso alla casa di proprietà».  Non va poi dimenticato che sui costi della proprietà  pesano anche gli aspetti fiscali, il cosiddetto valore locativo. Si tratta di un valore fittizio che corrisponde a quello dell’affitto: attualmente il tema è all’esame della Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati che propende per una sua abolizione.  Ma in cambio di questa abolizione, saranno consentite minor detrazioni fiscali, anche per quanto riguarda gli interessi passivi.  Vanno poi considerati altri costi complessivi che portano le spese totali della proprietà a 18’312. Ma anche in questo caso – sostiene lo studio di Credit Suisse – acquistare la propria casa è meglio che prenderla in affitto. Si risparmia il 18% circa.

Clemente Mazzetta, il Caffè

Die expansive Geldpolitik der Notenbanken trieben die Bullenmärkte an. Eine Hausse geht nicht aufgrund ihres Alters zu Ende, sondern als Reaktion auf eine drohende Rezession. Viele fragen sich, ob und wann die nächste Korrektur kommt. Doch viel wichtiger ist die Frage: Woher könnte der Crash kommen?

Wir sehen wenig ernsthafte Anzeichen dafür, dass die Weltwirtschaft kurz davorsteht, von einer Klippe zu fallen. Zwar steht die Konjunktur in den USA am Höhepunkt, aber es sind keine Exzesse oder übermässiges Lohnwachstum ersichtlich. Die Inflation hält sich noch im Rahmen, die Auftragseingänge und das Gewinnwachstum bei Unternehmen sind weiterhin gut und der Margendruck bisher gering. Aktienrückkäufe und Übernahmen nehmen zu. Die Steuerreform in Amerika läuft 2019 aus und wir gehen davon aus, dass das Wachstum etwas abschwächt und neue Impulse aus dem gespaltenen Kongress sind nicht zu erwarten. Während USA an Schwung verliert, könnte sich Europa langsam von der aktuellen Delle erholen.

Krisenherde gibt es genug – aber wie gefährlich sind diese? Bedeutsam ist der Handelskonflikt zwischen den USA und China. In Europa dominieren politische Risiken wie Brexit, Italien und ein potenzielles Führungsvakuum in Deutschland. Ein politischer Wechsel mit einem reformwilligen Friedrich Merz würde für neue Impulse sorgen. Grössere Kurskorrekturen finden möglicherweise ihren Anfang in China, die Wachstumsdynamik lässt nach und die Verschuldung steigt.

In der Spätphase des Wirtschaftsaufschwungs profitieren vor allem defensive und Value-Aktien. Weitere Korrekturen im Verlauf von 2019 sind nicht auszuschliessen. Wer auf die Qualität seiner Anlagen vertrauen kann und dabei einen langfristigen Anlagehorizont hat, sollte Turbulenzen im Jahr 2019 nicht fürchten müssen.