L’aspirazione di molti proprietari d’immobili è quello di poter restare nella propria casa il più a lungo possibile. Tuttavia, perché questo desiderio possa avverarsi e il pensionato possa godersi la casa spensieratamente, sono necessari opportuni accorgimenti: in particolare, occorre assicurarsi che l’ipoteca sia sostenibile anche con la pensione.

Di norma, infatti, il pensionamento implica una riduzione delle entrate e le finanze devono essere opportunamente adeguate alla nuova situazione di reddito. Indubbiamente, un costo considerevole è quello dell’abitazione. Quindi, molti titolari d’immobili temono che la banca possa dare disdetta dell’ipoteca al momento del pensionamento. In effetti, con il pensionamento occorre preventivare una notevole riduzione delle entrate fino al 30-40 per cento. Se è vero che la rendita AVS, combinata con la previdenza professionale consente una vita dignitosa, è pur vero che se il pensionato non dispone di ulteriori risparmi di previdenza – del terzo pilastro 3a o 3b – e se non ha ammortizzato sufficientemente l’ipoteca, potrebbe essergli difficile continuare a soddisfare i criteri di sostenibilità richiesti dalla banca.

Con il pensionamento i criteri di sostenibilità restano invariati

In occasione del pensionamento, la banca verifica nuovamente i criteri di sostenibilità dell’ipoteca. Infatti, il creditore – datore di ipoteca – pretende che i costi per l’abitazione non superino un terzo del reddito disponibile. Tale massimale comprende sia gli interessi ipotecari che l’ammortamento e i costi accessori. Generalmente si stima che i costi accessori annuali ammontano all’uno per cento del valore dell’immobile. Di norma, alla firma del contratto ipotecario viene convenuto che, mediante ammortamento – entro il pensionamento – il debito ipotecario debba essere ridotto ai due terzi del valore immobiliare. L’importo da ammortizzare viene strutturato quindi come seconda ipoteca. La prima ipoteca invece è quella che si estende fino al 66 per cento del valore dell’immobile ed è soggetta solo ad ammortamento volontario. Con il pensionamento dovrebbero venir meno quindi i costi dell’ammortamento obbligatorio nel calcolo della sostenibilità. Cionondimeno potrebbe succedere che l’ipoteca non è più sostenibile, per via della notevole riduzione di reddito (fino al 40%). Nella peggiore delle ipotesi – e in mancanza di un valido offerente di ipoteca – la situazione potrebbe addirittura comportare la necessità di dover vendere la casa.

Pianificare con lungimiranza

Al fine di potersi godere spensieratamente gli ultimi anni di vita, è opportuno allora pianificare con lungimiranza, prima della pensione. Peraltro, visto l’attuale livello dei tassi ipotecari molto conveniente, è consigliabile risparmiare un po’ adesso per evitare future difficoltà di fronte a tassi più elevati. Il risparmio potrebbe confluire nel   3. pilastro (banca o assicurazione) o essere investito in titoli. In tale contesto, badate però al vostro profilo di rischio! Sovente è opportuno coniugare l’ammortamento indiretto con una soluzione titoli. A lungo termine, i rendimenti dei titoli sono maggiori rispetto a quelli degli interessi del deposito bancario; per contro, il maggior rendimento titoli implica maggiori rischi: infatti, l’investimento di  capitale reagisce alle oscillazioni di mercato, purtuttavia l’investitore che opera a medio-lungo termine può fronteggiare tranquillamente tali oscillazioni. Per queste ragioni, all’approssimarsi dei 55 anni, è consigliabile limitare il rischio. Nella scelta della soluzione, valutate attentamente le molteplici offerte di previdenza di banche e assicurazioni. Infatti, ci sono risparmiatori che optano per maggior sicurezza, altri che prediligono un maggior rendimento, altri ancora vogliono conservare la massima libertà finanziaria. 

Nella pianificazione finanziaria il risparmio di previdenza costituisce un aspetto cruciale.  Evitate prelievi anticipati dalla cassa pensione se non proprio necessari al fine di scongiurare future lacune di rendita. Nel caso in cui, invece, avete finanziato l’immobile mediante prelievo anticipato, cercate di colmare tempestivamente la lacuna, prima del pensionamento.  Infatti, un’ipoteca di minor importo comporta sì minori interessi (ipotecari) e si riflette positivamente sulla sostenibilità, ma attenzione: chi ammortizza eccessivamente, perde in termini di flessibilità finanziaria; in altri termini, utilizzando i risparmi per ridurre l’ipoteca, penalizzate la liquidità disponibile. 

Difficilmente il pensionato ottiene un aumento dell’ipoteca

Di regola, per lavori di ristrutturazione dell’abitazione si ricorre all’aumento del debito ipotecario – almeno nella misura in cui ipoteca e sostenibilità sono in linea con i vigenti parametri. Tuttavia, con l’aumento dell’età, tale rapporto diviene vieppiù impegnativo, per il fatto che il calcolo della sostenibilità tiene conto della situazione finanziaria del pensionato. Quindi, invece di fare affidamento su un improbabile aumento dell’ipoteca, se siete pensionati e dovete fare lavori di ristrutturazione è opportuno accumulare preventivamente liquidità propria e solo successivamente procedere con i lavori (ristrutturazione). A partire poi dai 75 anni di età conviene operare a breve termine, anche perché finanziamenti a lungo termine potrebbero rendere più difficile la divisione ereditaria. Alla morte del pensionato, la banca potrebbe addirittura richiedere lo scioglimento anticipato del contratto ed, eventualmente, applicare la relativa penale.

Per evitare il peggio 

Nel caso in cui, al momento di andare in pensione, non disponete dei necessari mezzi finanziari e la banca prospetta la disdetta del rapporto ipotecario, nessun timore: esistono soluzioni alternative. Una di queste consiste nel garantire l’ipoteca mediante assunzione solidale di debito o fideiussione, da parte di figli, coniuge/ partner e simili. Con la fideiussione, il creditore (banca) è garantito dal fideiussore. Un’ulteriore possibilità consiste nel trasferire l’immobile a un familiare. In questo modo, l’ipoteca passa al parente più prossimo – ad esempio, al figlio – il quale, come contropartita, garantisce al genitore cedente il diritto di abitazione a vita. In questo modo, il pensionato viene esonerato dagli oneri ipotecari e la banca potrà applicare nuovi parametri di sostenibilità corrispondenti al subentrante nell’ipoteca. In ogni caso, ciascuna delle soluzioni qui illustrate presuppone il preventivo consenso del creditore ipotecario.

I nostri esperti di ipoteca e di previdenza vi illustrano volentieri le varie soluzioni al fine di evitarvi spiacevoli sorprese al momento del pensionamento: parliamone insieme e non esitate a richiederci un incontro del tutto gratuito.

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Chiara Albertini

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È indispensabile appurare il valore dell’immobile, al più tardi al momento dell’acquisto o della vendita. Possono sorgere numerosi quesiti in merito. Ad esempio: che cosa è il valore commerciale? Leggete qui per sapere come viene stimata la proprietà abitativa e quando è opportuno far eseguire nuovamente la stima del proprio immobile.

Una stima immobiliare serve a quantificare il valore di un immobile, il che è particolarmente importante in caso di acquisto o vendita. Il risultato della stima di una casa unifamiliare o di un’abitazione di proprietà in Svizzera è il valore commerciale dell’immobile. Si compone principalmente dei valori sostanziali di terreno e fabbricato. Esistono diversi metodi per effettuare una stima immobiliare:

• Metodo del valore reale
• Metodo del valore di reddito
• Metodo dei prezzi edonici

La misura in cui i singoli fattori incidono sul valore complessivo di un immobile può variare notevolmente da regione a regione. Negli agglomerati urbani, dove a causa della vicinanza di grandi città come Zurigo o Basilea la domanda di immobili ad uso abitativo è costantemente elevata, è il valore del terreno ad incidere maggiormente sul valore dell’immobile. Invece nelle zone rurali meno densamente popolate è la casa o l’appartamento ad avere maggior peso. Ciononostante il volano principale dello sviluppo dei prezzi rimane il prezzo del terreno che risente, oltre che della vicinanza alle città, anche di un secondo fattore: più basse sono le imposte, maggiore è il prezzo del terreno e, di conseguenza, dell’immobile.

Valore commerciale di un bene immobile principali fattori di influenza: Sito e posizione (vista, possibilità di acquisto), Comune e circondario, Tipo di edificio e finiture (casa unifamiliare o proprietà per piani, standard di finitura), Età e stato di conservazione, Terreno e spazi (superficie) e Energia.

La stima immobiliare con il metodo dei prezzi edonici

Per calcolare il valore commerciale di un immobile si possono utilizzare metodi anche molto diversi fra loro. I proprietari, ad esempio, possono valutare autonomamente il proprio immobile avvalendosi di numerosi strumenti online, possono rivolgersi a esperti di varie istituzioni o consultare un perito. Per la stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio ipoteca.ch impiega il metodo dei prezzi edonici, una tecnica di valutazione comparativa effettuata al computer e basata su un procedimento statistico.

Il metodo dei prezzi edonici mette a confronto i prezzi di acquisto di immobili comparabili in base alle loro caratteristiche. I parametri determinanti sono l’ubicazione, il coefficiente d’imposta, la superficie del terreno, l’anno di costruzione, lo stato di conservazione dell’edificio e altri criteri qualitativi dell’immobile. 

Consigli per la stima immobiliare

Attenzione agli strumenti disponibili online. Gli strumenti disponibili online consentono di stimare gratuitamente l’immobile con un paio di clic. È sufficiente inserire alcuni dati, come indirizzo, superficie abitabile, anno di costruzione e condizioni dell’immobile. Questi strumenti di valutazione forniscono una prima stima, che però perlopiù non corrisponde al valore effettivo del bene. Inoltre, non sempre è chiaro quali metodi vengano impiegati.

Rivolgersi a un esperto. Di norma i proprietari non sono in grado di stimare in modo oggettivo la proprietà abitativa, le sue condizioni e il valore ufficiale. Il proprietario tende ad attribuire all’immobile un valore di mercato troppo elevato. L’esperto della banca o un perito professionista possono determinare il suo giusto valore. Sulla base di un vasto bagaglio di competenze e di esperienze sono in grado di esaminare le singole particolarità, ad esempio elementi costruttivi antiquati o situazioni anomale. Una stima di un perito certificato costa intorno ai 1000 franchi.

Richiedere un altro parere. Se la prima stima non vi convince, fareste meglio a richiedere un altro parere. Le stime immobiliari possono variare notevolmente a seconda del procedimento impiegato. La soluzione migliore è cautelarsi, in modo da evitare sgradevoli sorprese al momento dell’acquisto o della vendita.

Valore commerciale e prezzo d’acquisto non sono sinonimi

Il valore commerciale è fondamentale ai fini del finanziamento a lungo termine di un immobile, e quindi anche per l’accensione di un‘ipoteca. Se il valore commerciale stabilito è diverso dal prezzo d’acquisto richiesto, il calcolo dell’ipoteca si basa sul principio del valore minimo, secondo cui qualora prezzo d’acquisto e valore commerciale non coincidano, si applica sempre il valore più basso. Pertanto, se il valore commerciale è inferiore al prezzo d’acquisto, l’ipoteca massimale è più bassa. Di conseguenza, è necessario incrementare il capitale proprio, che va maggiorato della differenza tra valore commerciale e prezzo d’acquisto.

I consulenti di ipoteca.ch vi illustrano le proposte di oltre 100 partner, offerenti ipoteche, e, insieme a voi, predispongono piani finanziari personalizzati. Le loro raccomandazioni e suggerimenti sono del tutto indipendenti e orientati alle specifiche esigenze di ciascun richiedente. Consultateci e non esitate a fissare un appuntamento, senza impegni e del tutto gratuito.

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Ogni ipoteca deve poter far affidamento su una base finanziaria affidabile. Per questo motivo, a ragione, i futuri proprietari di immobili riflettono attentamente su quale possa essere il valore immobiliare per loro sostenibile, nell’ambito delle loro possibilità. Ma anche le banche, per contro, sottopongono il reddito del potenziale debitore ipotecario a verifica dettagliata, al fine di stimare adeguatamente i rischi del credito.

Prima di decidervi per un immobile e sulla rispettiva strategia ipotecaria da adottare, dovreste assicurarvi di soddisfare i due maggiori criteri richiesti dalle banche: sostenibilità e finanziabilità. 

La finanziabilità descrive il rapporto del prestito rispetto al valore dell’immobile. Di norma, le banche finanziano gli immobili fino al massimo dell’80 per cento; il resto deve provenire dai mezzi propri, la metà dei quali può provenire dalla cassa pensione.  Alternativamente, potete apportare parte della propria previdenza privata.

Prelievi anticipati dalla cassa pensione costituiscono reddito sottoposto a imposta, in applicazione di un’aliquota agevolata. Il prelievo anticipato riduce ovviamente la rendita di vecchiaia, di regola anche in modo significativo; presso determinate casse pensioni la riduzione riguarda perfino le prestazioni in caso di morte o invalidità.  Per contro, in caso di costituzione in pegno, il risparmio resta nella cassa pensione e l’assicurato non pregiudica le piene prestazioni maturate. Inoltre, il capitale di previdenza presso la cassa pensione offre garanzia alla banca (ipotecaria). Quale controprestazione, tale garanzia rende possibiile un ulteriore finanziamento, fino ad un massimo del 90 per cento della somma costituita in pegno. 

Un’ipoteca è costituita da due parti; per la prima ipoteca non vigono disposizioni legali in ordine al se e al quando dell’ammortamento. La seconda ipoteca, invece, è necessaria solo se il debitore ipotecario intende – o deve – finanziare l’immobile, via banca, per oltre il 66% del prezzo d’acquisto o del valore commerciale. L’obbligo di ammortamento sussiste solo per la seconda ipoteca; tale ammortamento deve aver luogo, per intero, entro 15 anni o al più tardi entro la data del pensionamento. Si distingue tra ammortamento diretto e ammortamento Indiretto.

Con il nostro calcolatore d’ipoteca puoi calcolare facilmente la sostenibilità di un’ipoteca. Per soddisfare il criterio della sostenibilità, non deve essere impegnato oltre un terzo del reddito lordo del debitore per i costi correnti dell’immobile.  Peraltro, il modo di come gli Istituti finanziari valutano la situazione reddituale può variare da caso a caso. Ad esempio, sono determinanti lo status del percettore di reddito, i dati sulla morale di pagamento e la situazione familiare. Inoltre, mentre alcune banche si rifiutano di considerare il reddito del partner, altre lo includono senza restrizioni nel calcolo di sostenibilità. Ogni Istituto finanziario adotta criteri propri nella determinazione della sostenibilità; potrebbe succedere, quindi, che mentre una banca è disposta a concedere il finanziamento, un’altra invece lo potrebbe rifiutare.

Tra i costi correnti rientrano – accanto agli interessi ipotecari – anche l’ammortamento, i costi accessori e quelli necessari per la manutenzione dell’immobile. Di regola, occorre calcolare l’1% per l’ammortamento e l’1% per i costi di manutenzione rispetto al valore dell’immobile. Per gli interessi ipotecari, le banche non tengono conto dei tassi effettivi, bensì applicano il cosiddetto tasso calcolatorio. Ad esempio, mentre alcune banche applicano un tasso calcolatorio del 4,5%, altre quello del 5%. Pertanto, per una banca il debito (ipotecario) è sostenibile, per altre non lo è!

Un ulteriore fattore da considerare è l’immobile stesso: il valore – ovvero il prezzo d’acquisto – viene valutato a fondo dal creditore. In tale contesto, due sono gli aspetti essenziali: l’ubicazione e lo stato dell’immobile. La stima del valore potrebbe variare sensibilmente da Istituto di credito all’altro. 

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Cosa significa ammortamento? In gergo, il rimborso dell’ipoteca viene definito ammortamento. In tale contesto, si distingue tra ammortamento diretto e ammortamento indiretto. Cosa differenzia queste due forme di ammortamento e, soprattutto, quali sono i rispettivi vantaggi / svantaggi?

Per la prima ipoteca non vigono disposizioni legali se ed entro quale termine debba avvenire l’ammortamento. L’obbligo di ammortamento, infatti, vige solo per la seconda ipoteca; questa deve essere ammortizzata entro 15 anni o – al più tardi – interamente, prima del raggiungimento dell’età pensionabile. Una seconda ipoteca sussiste quando il debitore ipotecario prende in prestito almeno il 66% del prezzo d’acquisto o del valore commerciale dell’immobile. Per l’ammortamento dell’ipoteca potete scegliere tra due varianti.

Ammortamento diretto – Rimborso diretto al creditore ipotecario: in caso di ammortamento diretto le rate di rimborso avvengono a intervalli regolari. In questo modo, l’ammontare dell’ipoteca si riduce progressivamente a seguito di ogni pagamento e, di conseguenza, anche i costi degli interessi diminuiscono. Tale soluzione appare attraente, tuttavia, di regola, essa non è fiscalmente conveniente: infatti, gli interessi ipotecari sono fiscalmente deducibili per intero dal proprio reddito imponibile. Alla diminuzione degli interessi, quindi, fa da contrappeso un aumento progressivo delle imposte.

Ammortamento indiretto – Rimborso mediante soluzione di previdenza: nel caso di questa variante, l’ammontare dell’ipoteca resta invariato per tutta la durata. La banca, quindi, non richiede alcun ammortamento diretto, per contro, il cliente deve versare – in virtù di accordi – un determinato importo contrattuale su conto 3a o su un deposito (soluzione bancaria) oppure su polizza di previdenza 3a. o 3b  Polizze di previdenza vengono offerte da assicuratori e contengono una parte di risparmio e una assicurativa. Infatti, in caso di decesso, invalidità o malattia il beneficiario riceve un determinato importo. In questo modo, si ottiene una copertura aggiuntiva. Inoltre, l’assicurato acquisisce una ulteriore sicurezza che lo pone al riparo in caso di riduzione di reddito a causa di malattia o infortunio.

La soluzione bancaria e quella assicurativa sono disponibili sia in forma di interessi, sia come soluzione titoli, sovente definita polizza fondi, in grado di garantire maggiori rendimenti.  Il capitale così risparmiato viene costituito in pegno e serve quale ulteriore garanzia. Con l’ammortamento indiretto, quindi – fiscalmente – il risparmiatore beneficia contemporaneamente sia del livello invariato degli interessi, sia della deducibilità dei premi di previdenza dal proprio reddito imponibile (fino al massimale 3a). In altri termini, risparmio fiscale e, nel contempo, un rendimento aggiuntivo. Solo allo scadere dell’obbligo di ammortamento (ad esempio, al pensionamento), il capitale di previdenza risparmiato viene versato (compreso fino a quel momento conseguito). È pur vero che il capitale riscattato è soggetto a imposta, tuttavia ad un’aliquota conveniente. Visto che i versamenti annuali nel terzo pilastro sono limitati, rispetto ad ammortamenti elevati sovente è opportuna una combinazione tra ammortamento diretto e indiretto.

Quale variante è più conveniente?
Alla domanda su quale sia la variante più conveniente, occorre rispondere che quella indiretta offre maggiori vantaggi, proprio perché garantisce un miglior trattamento fiscale. Tuttavia, diversi fattori concorrono nella determinazione del piano di ammortamento, fattori che devono essere valutati nella loro globalità. Accanto a questioni di natura finanziaria e di ottimizzazione fiscale, gioca un ruolo importante anche la individuale propensione al risparmio; tra altri aspetti – ad esempio – se e quale quota dei mezzi disponibili il risparmiatore voglia investire in azioni o in altri strumenti finanziari. Nella scelta dell’ammortamento indiretto, conviene valutare attentamente la molteplicità delle soluzioni di previdenza delle banche e delle assicurazioni: c’è chi preferisce più sicurezza, chi invece più rendimento e altri ancora la maggiore flessibilità possibile. Le due forme – bancaria e assicurativa – possono anche essere mescolate; ad esempio, ogni cinque anni riscattare il risparmio di previdenza accumulato mediante ammortamento indiretto per ammortizzare direttamente l’ipoteca. Ricorrendo determinate condizioni, tale soluzione potrebbe essere molto interessante, ad esempio, per non ritirare e tassare in una volta l’intero capitale di previdenza.  In fondo, ci sono anche fattori psicologici di cui tener conto: per alcuni è importante per la loro tranquillità d’animo ridurre progressivamente il proprio debito e liberarsene una volta per sempre, indipendentemente dalla maggiore o minore ottimizzazione finanziaria. In base al creditore ipotecario, gli ammortamenti potrebbero avere effetti diversi. Il vostro consulente personale ipoteca.ch è in grado di calcolare rispetto a ogni offerta l’esatto importo dell’ammortamento dovuto e, all’occorrenza, vi supporta nella scelta della giusta soluzione di previdenza in piena trasparenza e comparabilità.

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Nel caso del progetto di costruzione la banca dovrebbe valutare, in base alla superficie e ai progetti del suo architetto, il valore finale della casa. La banca non accetta volentieri questa cosa si intende con incertezza. Ecco perché il credito di costruzione rappresenta un’utile alternativa.

Il credito edilizio rappresenta la soluzione temporanea per la fase della costruzione. Prima di ottenere la concessione del credito deve eseguire la stessa procedura dell’ipoteca. La banca passerà ai raggi X la sua situazione finanziaria e il suo progetto edilizio. E questo perché la sostenibilità e il deposito in pegno devono essere soddisfatti nel lungo periodo esattamente come nel caso dell’ipoteca. Sulla base di questi calcoli, viene fissato un tetto massimo per il credito che non può essere superato per tutta la fase di costruzione.

Il credito per l’edilizia è così equiparato a un conto corrente. Viene fissato un limite massimo per il credito e vengono pagati gli interessi solo sulla parte effettivamente utilizzata. Il tasso d’interesse varia fra 1.5% e 2.5% a dipendenza dell’istituto. A questo si aggiunge poi una commissione trimestrale di circa lo 0.25 %. Anche se, rispetto a un’ipoteca a tasso fisso o SARON, paghi un po’ di più, la quota soggetta a interessi è inferiore. L’importo del credito aumenta, tuttavia, mano a mano che proseguono i lavori perché dovrai pagare sempre più fatture.

Nei progetti di costruzione o di ristrutturazione le prestazioni proprie possono essere messe in conto come capitale proprio. Queste prestazioni possono essere, a seconda della propria attività professionale, manca un pezzo lavori di pittura o grandi opere. Il tetto massimo dei lavori eseguiti in proprio è pari al 25% del totale. Se non si è un abile artigiano, ma si possiede il terreno, questa proprietà può essere considerata come capitale proprio per il suo progetto di costruzione.

Quando si costruisce una casa si é inondati di fatture da parte di innumerevoli artigiani, del notaio, dell’architetto e di tante altri parti coinvolte. Con il credito per l’edilizia puoi dormire sonni tranquilli e inoltrare tutte queste fatture alla tua banca, la quale se ne occuperà addebitando direttamente il suo conto di costruzione. In questo modo l’istituto controlla che le spese siano effettivamente servite per la costruzione della casa.

Il costo reale della sua casa le sarà noto al più tardi al momento in cui avrà concluso i lavori. Poiché il credito edilizio è molto più costoso e, proprio per la sua natura, è preso in considerazione solo come soluzione tampone oppure temporanea, è giunto quindi il momento di trasformarlo in ipoteca. A tale proposito ha una vasta gamma di modelli ipotecari: puoi scegliere fra una ipoteca a tasso fisso, SARON o a tasso variabile e trovare la soluzione che fa al suo caso. E se si vuole risparmiare sui costi già durante la fase di costruzione, si può ricorrere a un consolidamento parziale. Non è così complicato come sembra.

Un credito per l’edilizia è indicato se si vuole costruire una nuova casa oppure se si progetta una ristrutturazione. In tutti gli altri casi, si pagherebbe di più nel lungo termine rispetto a un’ipoteca e verrebbe meno lo scopo di questa forma creditizia. Poiché un credito per l’edilizia rappresenta un rischio per molti istituti finanziari a causa del controllo del limite di credito, le spese amministrative elevate e il carattere temporaneo, da tempo ormai non viene più proposto da ogni banca o assicurazione.

Se si esegue il progetto con un imprenditore generale, non si necessita di chiedere un credito per l’edilizia perché, rispetto a un architetto, questo imprenditore ti dirà esattamente quanto costa il tuo progetto. Ti costruirà la casa per un prezzo fisso e risponderà del coordinamento degli operai e della loro retribuzione. Il prezzo fisso consente a lei e alla sua banca di regolare da subito il finanziamento a lungo termine e stipulare immediatamente un’ipoteca. Per ridurre i costi si può suddividere il pagamento dell’ipoteca in più tranche, il cui importo corrisponde più o meno all’avanzamento dei lavori.

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