L’ipoteca all’età della pensione: suggerimenti utili

L’aspirazione di molti proprietari d’immobili è quello di poter restare nella propria casa il più a lungo possibile. Tuttavia, perché questo desiderio possa avverarsi e il pensionato possa godersi la casa spensieratamente, sono necessari opportuni accorgimenti: in particolare, occorre assicurarsi che l’ipoteca sia sostenibile anche con la pensione.

Di norma, infatti, il pensionamento implica una riduzione delle entrate e le finanze devono essere opportunamente adeguate alla nuova situazione di reddito. Indubbiamente, un costo considerevole è quello dell’abitazione. Quindi, molti titolari d’immobili temono che la banca possa dare disdetta dell’ipoteca al momento del pensionamento. In effetti, con il pensionamento occorre preventivare una notevole riduzione delle entrate fino al 30-40 per cento. Se è vero che la rendita AVS, combinata con la previdenza professionale consente una vita dignitosa, è pur vero che se il pensionato non dispone di ulteriori risparmi di previdenza – del terzo pilastro 3a o 3b – e se non ha ammortizzato sufficientemente l’ipoteca, potrebbe essergli difficile continuare a soddisfare i criteri di sostenibilità richiesti dalla banca.

Con il pensionamento i criteri di sostenibilità restano invariati

In occasione del pensionamento, la banca verifica nuovamente i criteri di sostenibilità dell’ipoteca. Infatti, il creditore – datore di ipoteca – pretende che i costi per l’abitazione non superino un terzo del reddito disponibile. Tale massimale comprende sia gli interessi ipotecari che l’ammortamento e i costi accessori. Generalmente si stima che i costi accessori annuali ammontano all’uno per cento del valore dell’immobile. Di norma, alla firma del contratto ipotecario viene convenuto che, mediante ammortamento – entro il pensionamento – il debito ipotecario debba essere ridotto ai due terzi del valore immobiliare. L’importo da ammortizzare viene strutturato quindi come seconda ipoteca. La prima ipoteca invece è quella che si estende fino al 66 per cento del valore dell’immobile ed è soggetta solo ad ammortamento volontario. Con il pensionamento dovrebbero venir meno quindi i costi dell’ammortamento obbligatorio nel calcolo della sostenibilità. Cionondimeno potrebbe succedere che l’ipoteca non è più sostenibile, per via della notevole riduzione di reddito (fino al 40%). Nella peggiore delle ipotesi – e in mancanza di un valido offerente di ipoteca – la situazione potrebbe addirittura comportare la necessità di dover vendere la casa.

Pianificare con lungimiranza

Al fine di potersi godere spensieratamente gli ultimi anni di vita, è opportuno allora pianificare con lungimiranza, prima della pensione. Peraltro, visto l’attuale livello dei tassi ipotecari molto conveniente, è consigliabile risparmiare un po’ adesso per evitare future difficoltà di fronte a tassi più elevati. Il risparmio potrebbe confluire nel   3. pilastro (banca o assicurazione) o essere investito in titoli. In tale contesto, badate però al vostro profilo di rischio! Sovente è opportuno coniugare l’ammortamento indiretto con una soluzione titoli. A lungo termine, i rendimenti dei titoli sono maggiori rispetto a quelli degli interessi del deposito bancario; per contro, il maggior rendimento titoli implica maggiori rischi: infatti, l’investimento di  capitale reagisce alle oscillazioni di mercato, purtuttavia l’investitore che opera a medio-lungo termine può fronteggiare tranquillamente tali oscillazioni. Per queste ragioni, all’approssimarsi dei 55 anni, è consigliabile limitare il rischio. Nella scelta della soluzione, valutate attentamente le molteplici offerte di previdenza di banche e assicurazioni. Infatti, ci sono risparmiatori che optano per maggior sicurezza, altri che prediligono un maggior rendimento, altri ancora vogliono conservare la massima libertà finanziaria. 

Nella pianificazione finanziaria il risparmio di previdenza costituisce un aspetto cruciale.  Evitate prelievi anticipati dalla cassa pensione se non proprio necessari al fine di scongiurare future lacune di rendita. Nel caso in cui, invece, avete finanziato l’immobile mediante prelievo anticipato, cercate di colmare tempestivamente la lacuna, prima del pensionamento.  Infatti, un’ipoteca di minor importo comporta sì minori interessi (ipotecari) e si riflette positivamente sulla sostenibilità, ma attenzione: chi ammortizza eccessivamente, perde in termini di flessibilità finanziaria; in altri termini, utilizzando i risparmi per ridurre l’ipoteca, penalizzate la liquidità disponibile. 

Difficilmente il pensionato ottiene un aumento dell’ipoteca

Di regola, per lavori di ristrutturazione dell’abitazione si ricorre all’aumento del debito ipotecario – almeno nella misura in cui ipoteca e sostenibilità sono in linea con i vigenti parametri. Tuttavia, con l’aumento dell’età, tale rapporto diviene vieppiù impegnativo, per il fatto che il calcolo della sostenibilità tiene conto della situazione finanziaria del pensionato. Quindi, invece di fare affidamento su un improbabile aumento dell’ipoteca, se siete pensionati e dovete fare lavori di ristrutturazione è opportuno accumulare preventivamente liquidità propria e solo successivamente procedere con i lavori (ristrutturazione). A partire poi dai 75 anni di età conviene operare a breve termine, anche perché finanziamenti a lungo termine potrebbero rendere più difficile la divisione ereditaria. Alla morte del pensionato, la banca potrebbe addirittura richiedere lo scioglimento anticipato del contratto ed, eventualmente, applicare la relativa penale.

Per evitare il peggio 

Nel caso in cui, al momento di andare in pensione, non disponete dei necessari mezzi finanziari e la banca prospetta la disdetta del rapporto ipotecario, nessun timore: esistono soluzioni alternative. Una di queste consiste nel garantire l’ipoteca mediante assunzione solidale di debito o fideiussione, da parte di figli, coniuge/ partner e simili. Con la fideiussione, il creditore (banca) è garantito dal fideiussore. Un’ulteriore possibilità consiste nel trasferire l’immobile a un familiare. In questo modo, l’ipoteca passa al parente più prossimo – ad esempio, al figlio – il quale, come contropartita, garantisce al genitore cedente il diritto di abitazione a vita. In questo modo, il pensionato viene esonerato dagli oneri ipotecari e la banca potrà applicare nuovi parametri di sostenibilità corrispondenti al subentrante nell’ipoteca. In ogni caso, ciascuna delle soluzioni qui illustrate presuppone il preventivo consenso del creditore ipotecario.

I nostri esperti di ipoteca e di previdenza vi illustrano volentieri le varie soluzioni al fine di evitarvi spiacevoli sorprese al momento del pensionamento: parliamone insieme e non esitate a richiederci un incontro del tutto gratuito.

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