Per la prima ipoteca non vigono disposizioni legali se ed entro quale termine debba avvenire l’ammortamento. L’obbligo di ammortamento, infatti, vige solo per la seconda ipoteca; questa deve essere ammortizzata entro 15 anni o – al più tardi – interamente, prima del raggiungimento dell’età pensionabile. Una seconda ipoteca sussiste quando il debitore ipotecario prende in prestito almeno il 66% del prezzo d’acquisto o del valore commerciale dell’immobile. Per l’ammortamento dell’ipoteca potete scegliere tra due varianti.

Ammortamento diretto – Rimborso diretto al creditore ipotecario: in caso di ammortamento diretto le rate di rimborso avvengono a intervalli regolari. In questo modo, l’ammontare dell’ipoteca si riduce progressivamente a seguito di ogni pagamento e, di conseguenza, anche i costi degli interessi diminuiscono. Tale soluzione appare attraente, tuttavia, di regola, essa non è fiscalmente conveniente: infatti, gli interessi ipotecari sono fiscalmente deducibili per intero dal proprio reddito imponibile. Alla diminuzione degli interessi, quindi, fa da contrappeso un aumento progressivo delle imposte.

Ammortamento indiretto – Rimborso mediante soluzione di previdenza: nel caso di questa variante, l’ammontare dell’ipoteca resta invariato per tutta la durata. La banca, quindi, non richiede alcun ammortamento diretto, per contro, il cliente deve versare – in virtù di accordi – un determinato importo contrattuale su conto 3a o su un deposito (soluzione bancaria) oppure su polizza di previdenza 3a. o 3b  Polizze di previdenza vengono offerte da assicuratori e contengono una parte di risparmio e una assicurativa. Infatti, in caso di decesso, invalidità o malattia il beneficiario riceve un determinato importo. In questo modo, si ottiene una copertura aggiuntiva. Inoltre, l’assicurato acquisisce una ulteriore sicurezza che lo pone al riparo in caso di riduzione di reddito a causa di malattia o infortunio.

La soluzione bancaria e quella assicurativa sono disponibili sia in forma di interessi, sia come soluzione titoli, sovente definita polizza fondi, in grado di garantire maggiori rendimenti.  Il capitale così risparmiato viene costituito in pegno e serve quale ulteriore garanzia. Con l’ammortamento indiretto, quindi – fiscalmente – il risparmiatore beneficia contemporaneamente sia del livello invariato degli interessi, sia della deducibilità dei premi di previdenza dal proprio reddito imponibile (fino al massimale 3a). In altri termini, risparmio fiscale e, nel contempo, un rendimento aggiuntivo. Solo allo scadere dell’obbligo di ammortamento (ad esempio, al pensionamento), il capitale di previdenza risparmiato viene versato (compreso fino a quel momento conseguito). È pur vero che il capitale riscattato è soggetto a imposta, tuttavia ad un’aliquota conveniente. Visto che i versamenti annuali nel terzo pilastro sono limitati, rispetto ad ammortamenti elevati sovente è opportuna una combinazione tra ammortamento diretto e indiretto.

Quale variante è più conveniente?
Alla domanda su quale sia la variante più conveniente, occorre rispondere che quella indiretta offre maggiori vantaggi, proprio perché garantisce un miglior trattamento fiscale. Tuttavia, diversi fattori concorrono nella determinazione del piano di ammortamento, fattori che devono essere valutati nella loro globalità. Accanto a questioni di natura finanziaria e di ottimizzazione fiscale, gioca un ruolo importante anche la individuale propensione al risparmio; tra altri aspetti – ad esempio – se e quale quota dei mezzi disponibili il risparmiatore voglia investire in azioni o in altri strumenti finanziari. Nella scelta dell’ammortamento indiretto, conviene valutare attentamente la molteplicità delle soluzioni di previdenza delle banche e delle assicurazioni: c’è chi preferisce più sicurezza, chi invece più rendimento e altri ancora la maggiore flessibilità possibile. Le due forme – bancaria e assicurativa – possono anche essere mescolate; ad esempio, ogni cinque anni riscattare il risparmio di previdenza accumulato mediante ammortamento indiretto per ammortizzare direttamente l’ipoteca. Ricorrendo determinate condizioni, tale soluzione potrebbe essere molto interessante, ad esempio, per non ritirare e tassare in una volta l’intero capitale di previdenza.  In fondo, ci sono anche fattori psicologici di cui tener conto: per alcuni è importante per la loro tranquillità d’animo ridurre progressivamente il proprio debito e liberarsene una volta per sempre, indipendentemente dalla maggiore o minore ottimizzazione finanziaria. In base al creditore ipotecario, gli ammortamenti potrebbero avere effetti diversi. Il vostro consulente personale ipoteca.ch è in grado di calcolare rispetto a ogni offerta l’esatto importo dell’ammortamento dovuto e, all’occorrenza, vi supporta nella scelta della giusta soluzione di previdenza in piena trasparenza e comparabilità.

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