Nell’Il Caffè, i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista con scenari, effetti ed esempi di calcolo per l’abolizione del valore locativo imputato in Svizzera. Articoli: Vantaggi fiscali, risparmi e rincari senza l’imposta sulla prima casa (IT)

La fine del valore locativo, non sarà senza conseguenze. Ma già Marco Chiesa, presidente della Federazione dei proprietari fondiari del Ticino, esulta per la fine di quest’imposta introdotta nel 1934 come “contributo federale di crisi”. Doveva essere provvisoria, “ma non è mai stata cancellata”. Ora sembrano “buone le prospettive per un’abolizione”.

Secondo un’analisi di Moneypark, società attiva a livello nazionale nella consulenza e intermediazione ipotecaria, con succursali a Lugano e Minusio, gli effetti di questa riforma saranno molteplici. Si assisterà, ad esempio, a un moderato aumento dei prezzi immobiliari. In futuro, l’abolizione del valore locativo renderà più attrattivo l’acquisto della prima casa.
Non solo. Nel breve periodo secondo gli analisti di Moneypark, si darà avvio a molti lavori di manutenzione, ristrutturazione per potere godere della deducibilità dei costi. Cosa che aiuterà il settore artigianale e dell’edilizia. Per Money park, inoltre, dovrebbe diminuire  anche il tasso di indebitamento delle famiglie. E proprio su quest’ultimo aspetto Moneypark ha provato ad approfondire la situazione di tre famiglie differenti (vedi sotto).

Resta aperta, tuttavia, la questione delle entrate fiscale, che dovrebbe essere “neutrale per i budget familiari”, visto che si prospetta una perdita almeno di 700 milioni di gettito per la Confederazione.

E dunque se da una parte la riforma è attesa proprietari fondiari dall’altra parte, l’Associazione degli inquilini (Asi) si dice preoccupata. Stando ad una stima dell’Ubs, la revisione dell’imposizione sulla proprietà “alleggerirebbe” il carico fiscale dei proprietari di 1,44 miliardi. Gettito che l’amministrazione federale delle contribuzioni stima più basso. Uno sconto – sostiene l’Asi – che sarebbe un privilegio a senso unico. Si tratta per ora di calcoli provvisori, non si conoscono ancora i dettagli della proposta della Commissione per l’economia e i tributi del Consiglio degli Stati, la quale deve elaborare una riforma “che non crei disparità fra inquilini e proprietari” e non crei problemi al bilancio federale.

La strada del parlamento è comunque tracciata: il vecchio valore locativo – il reddito fittizio che corrisponde a quanto si otterrebbe nel caso in cui si affittasse l’immobile – sparirà. Oggi corrisponde al 60-70% del valore di mercato degli affitti. Su questo reddito poi si  calcolano le imposte federali e cantonali, deducendo gli interessi passivi generati dall’ipoteca e i costi di manutenzione.

La proposta di riforma sarà presentata nel febbraio 2019, ma alcuni dati sono già noti. Ad esempio l’abolizione riguarderà solo l’abitazione principale non la seconda casa. Inoltre, abolendo il valore locativo, non si potranno più detrarre i costi di manutenzione. Come pure quelli del risanamento energetico e dei lavori a tutela del patrimonio storico o culturale (con eccezioni a livello cantonale).

Spariranno anche le detrazioni degli interessi ipotecari. Con una serie di eccezioni che riguardano gli immobili che si affittano. Inoltre il primo acquirente dovrebbe poter mantenere la detraibilità dei tassi ipotecari per i primi 5 o 10 anni.

Clemente Mazzetta, il Caffè

Sul giornale il Caffè del Ticino, i nostri specialisti di ipoteche David Marra e Veronika Imber hanno rilasciato un’intervista per il seguente articolo: Lácquisto della casa solo dopo i 44 anni (IT)

In Ticino gli investimenti ipotecari hanno superato l’anno  scorso i 48 miliardi. Solo nel 2010 si attestavano attorno ai 35 miliardi.  Una crescita che evidenzia come  “il mattone”, l’acquisto di case, appartamenti (anche di immobili messi a reddito) sia sempre d’attualità. Soprattutto, appunto, in Ticino dove il desiderio di possedere una abitazione si concretizza mediamente più tardi che nel resto della Svizzera.

“I ticinesi realizzano il sogno di possedere una casa propria in media all’età di 44 anni, ossia circa 4 anni più tardi rispetto al resto della Svizzera”, spiega Veronika Imber, responsabile delle due filiali ticinesi di Minusio e Lugano di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti.

Il perché è abbastanza semplice.”Il Ticino è uno dei tre cantoni con i salari più bassi della Svizzera.  Ma l’età superiore alla media può anche indicare che in Ticino una casa propria viene spesso consegnata dai genitori alla generazione successiva”, aggiunge Imber. Un patrimonio che porta con sé forti legami affettivi.

L’acquisto un po’ più in là negli anni, dopo i 40, ha anche un altro effetto positivo. “In Ticino la sostenibilità dell’ipoteca è leggermente migliore rispetto al resto della Svizzera (al di sotto del 33%). Questo probabilmente dipende anche dal fatto che in Ticino i risparmi di chi chiede l’ipoteca sono più consistenti, visto che l’acquirente è un po’ più anziano,  ha potuto guadagnare di più prima dell’acquisto”. E ha la possibilità di ricorrere alla cassa pensione. E così in un Ticino dove per i prezzi  si osservano delle oscillazioni a seconda delle regioni, anzi delle microregioni che sono  la particolarità di un Cantone appetibile a svizzero-tedeschi, germanici, per seconde case, residenze di vacanza (nel Luganese e nel locarnese in particolare), forse è  venuto il momento di pensare all’acquisto di una propria abitazione.

Considerando poi che nel secondo trimestre 2018 gli interessi delle ipoteche a tasso fisso sono rimasti ad un livello decisamente basso con tendenza a rimanerci. “Ma attenti, nessuno ha la sfera di cristallo”, sottolinea Imber.  “È senza dubbio una situazione ottimale per valutare un acquisto di un’abitazione – dice anche David Marra, specialista  ipotecario di Money Park a Lugano (vedi articolo sotto) – . Molti nostri clienti facendo un rapido confronto fra gli affitti che pagano oggi e il costo di un’ipoteca decennale ai tassi attuali, si sono resi conto di poter avere una casa pagando anche meno di un affitto”.

Oggi i tassi fissi di un’ipoteca decennale variano fa l’1,2% e l’1,7%. La  situazione economica sembra indicare che resteranno su questi livelli ancora per parecchio tempo. Le probabilità che possano scendere sono infatti piuttosto rare. Cosa che rende particolarmente conveniente la stipulazione di un’ipoteca. Se a tasso variabile, fisso o “Libor”, tendenzialmente più bassa rispetto a quella fissa ma con maggior rischi, dipende da soggetto a soggetto.  “La forma preferita di ipoteca in Ticino, come nel resto della Svizzera, è l’ipoteca a tasso fisso con una durata di 10 anni”, aggiunge Imber. Ovvero, chi fa l’acquisto della vita, non vuole sorprese.   Ma pure che, a medio termine, i titolari di un’ipoteca si aspettano un aumento dei tassi, non certo un calo.

“Notiamo inoltre che il mercato ipotecario ticinese è caratterizzato da un numero limitato di partecipanti  –  aggiunge Imber -. Di conseguenza, la pressione concorrenziale non è così elevata come in altre regioni della Svizzera”.  Il settore avrebbe dunque grandi potenzialità di crescita. “Ma attenzione –  conclude Imber – per l’acquirente di una casa è quindi estremamente importante ottenere una consulenza indipendente invece di accettare semplicemente la prima offerta dalla banca della casa”.

cmazzetta@caffe.ch

Nel portale online TICINOFinanza (www.ticinofinanza.ch) Andrea Erba è stato scritto sul nostro nuovo dipendente di Lugano. Articoli: “Erba inizia la nuova attività come esperto ipotecario nella filiale MoneyPark di via Lucchini a Luganoe”

MoneyPark, società d’intermediari ipotecari indipendenti in Svizzera, ha recentemente aperto una filiale a Lugano. Ora Andrea Erba, esperto di ipoteche, rafforza il team assieme a David Marra e Alan Franchi.

Andrea Erba inizia la nuova attività come esperto ipotecario nella filiale MoneyPark di via Lucchini a Lugano, aperta recentemente. Erba si unisce al team composto dall’esperto ipotecario David Marra e dall’esperto previdenziale Alan Franchi, che era entrato a far parte di MoneyPark nel 2017.

Andrea Erba vanta oltre 15 anni di esperienza nella consulenza finanziaria e ipotecaria. Nato in Ticino, è stato recentemente consulente per clienti privati e commerciali presso la Banca WIR di Lugano. «Sono contento di avere l’opportunità di fornire in futuro ai clienti una consulenza completamente trasparente e indipendente in materia di ipoteche e tematiche previdenziali.»

Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, è lieta di questo passo: «Espandendo il team a Lugano, rispondiamo alle promettenti potenzialità del mercato immobiliare della regione».

TICINOFinanza (www.ticinofinanza.ch)

Nel portale online della Svizzera italiana “Ticinonline” (www.tio.ch) abbiamo scritto della nostra nuova filiale nel centro di Lugano. Articoli: “Stando all socieà il mercato ticinese è molto prometttente”

MoneyPark apre una nuova filiale in Ticino: la società attiva nella consulenza e intermediazione ipotecaria ha annunciato l’avvio di una succursale a Lugano, affidata a David Marra, ex Credit Suisse.

«Mi rallegro del quadro imprenditoriale che ci permette di offrire ai nostri clienti, in alternativa alla consulenza bancaria classica, una panoramica completa e trasparente sul mercato ipotecario», afferma Marra, citato in un comunicato odierno.

La direzione globale di MoneyPark in Ticino è nelle mani di Veronika Imber, che aveva già costituito con successo nel 2015 la filiale di Minusio. Stando alla società il mercato ticinese è molto promettente.

Ticinonline (www.tio.ch)

Nella sezione business della rivista il Caffè abbiamo rilasciato un’intervista sui mutui e abbiamo mostrato come vale la pena di confrontare i fornitori e come possiamo risparmiare tempo e aiutare a raggiungere un successo ancora maggiore. “Mai fidarsi dei tassi ufficiali, le ipoteche vanno negoziate”

In banca come al suq. Il tipico mercato arabo, in cui la parola d’ordine è contrattare, negoziare, calza a pennello anche per chi vuole chiedere un credito ipotecario per l’acquisto di una casa. Solo confrontando le diverse offerte si ottiene un tasso conveniente e si guadagna. Il consiglio emerge da uno studio di MoneyPark, intermediario finanziario con 14 filiali in Svizzera, che suggerisce i criteri per ottenere la migliore offerta. La conclusione è che “A tuttoggi, come dice Veronika Imber di MoneyPark – non esiste nessuna banca, istituto finanziario o assicurativo che garantisca a 360 gradi le migliori condizioni; per il cliente si impone quindi un ampio confronto di mercato”.

In concreto, spiegano gli autori dello studio, prima di gono o superano un finanziamento dell’80% devono tener conto di un supplemento che può arrivare a dieci punti base. Le più “avare” sono le assicurazioni, tendenzialmente concendono minori sconti ma applicano anche minori supplementi. “Le banche cantonali e regionali si posizionano spesso nella media, quelle grandi offrono sconti consistenti ai buoni clienti, ma sono conosciute anche per l’applicazione di supplementi più alti”, rileva Imber. Infine, ci sono offerenti che non applicano mai sconti né supplementi. I loro servizi sono per lo più proposti online e quasi mai esiste un margine di contrattazione. Il motivo principale è economico, escludere i rapporti diretti, le discussioni, le contrattazioni, fa risparmiare sui costi. Non su quelli del cliente però. p.g. sottoscrivere un credito ipotecario vanno valutati attentamente durata, tasso d’interesse, fisso o variabile, e tutta una serie di condizioni ed eventuali sconti legati, ad esempio, all’età, allo stato civile, al tipo di immobile o alla durata del contratto. “Su quest’ultimo punto, infatti, negli scorsi anni la forbice tra i diversi offerenti, quelli più convenienti e quelli piu cari, si è allargata massicciamente – riprende Imber -. Per un’ipoteca fissa a cinque anni e un credito di 600mila franchi, tra le condizioni più vantaggiose e quelle meno convenienti la differenza è di 5’520 franchi l’anno, 27mila franchi in totale”. In sostanza, i “prezzi vetrina”, ovvero i tassi ufficiali di riferimento pubblicati sui giornali o esposti agli sportelli degli istituti di credito, non corrispondono quasi mai alla realtà. Vanno, infatti, considerati come base di partenza per una negoziazione. Perché il cliente che soddisfa certi requisiti a volte può ottenere sconti consistenti. Così, un’assicurazione vita aumenta la redditività della persona, due debitori, come marito e moglie, sono meglio dal punto di vista bancario e altrettanto non essere né troppo giovani né troppo anziani. “Il consiglio – sottolinea l’esperta – è di non accontentarsi mai delle prime offerte proposte ma continuare a contrattare. Si può anche ottenere una riduzione da 10 a 15 punti base sull’offerta iniziale”.

Tuttavia, i tassi di riferimento possono anche spostarsi verso il basso. Chi rientra in una certa categoria deve fare i conti con offerte anche peggiori che comportano dei costi supplementari. “Tra i motivi – osserva Imber -, l’immobile si trova in una regione poco pregiata, come posizione geografica o contesto; l’aver già prelevato del denaro dalla cassa pensione; non disporre più di riserve; voler acquistare immobili da reddito, case vacanza o costruzioni particolari o una valutazione non ottimale della rivendibilità dell’oggetto”.

Va sottolineato che i possibili supplementi hanno una minore incidenza sui “prezzi vetrina” degli eventuali sconti. Anche se i clienti che raggiungono o superano un finanziamento dell’80% devono tener conto di un supplemento che può arrivare a dieci punti base. Le più “avare” sono le assicurazioni, tendenzialmente concendono minori sconti ma applicano anche minori supplementi. “Le banche cantonali e regionali si posizionano spesso nella media, quelle grandi offrono sconti consistenti ai buoni clienti, ma sono conosciute anche per l’applicazione di supplementi più alti”, rileva Imber. Infine, ci sono offerenti che non applicano mai sconti né supplementi. I loro servizi sono per lo più proposti online e quasi mai esiste un margine di contrattazione. Il motivo principale è economico, escludere i rapporti diretti, le discussioni, le contrattazioni, fa risparmiare sui costi. Non su quelli del cliente però.

il Caffè

Nella sezione business della rivista il Caffè abbiamo rilasciato un’intervista sui mutui e abbiamo mostrato come vale la pena di confrontare i fornitori e come possiamo aiutare a raggiungere un successo ancora maggiore risparmiando tempo. “Comprare un’abitazione costa di più”

Comprare casa in Ticino costa sempre di più. Negli ultimi anni, le differenze di prezzo delle proprietà immobiliari rispetto al resto della Svizzera sono aumentate. Fino al 2000 non c’era grande differenza, poi la forchetta si è allargata. Al sud delle Alpi i prezzi sono cresciuti assai velocemente. “Ciò è dovuto alla presenza, soprattutto nel Locarnese e nel Luganese, di molte case secondarie per lo più occupate da ricchi cittadini germanofoni”, afferma Veronika Imber, dell’agenzia MoneyPark di Minusio.

Proprietari che oltre scegliere il Ticino per svernare, contribuiscono a consolidare il mercato immobiliare cantonale, considerato dallo studio come uno dei più sicuri a livello nazionale. “In media chi contrae un debito ipotecario in Ticino è più abbiente – afferma l’esperta -, e paga con maggiore puntualità e regolarità le rate delle ipoteche”. A ciò potrebbe contribuire anche il fatto che il prezzo degli immobili risulta inferiore rispetto agli altri cantoni. Ma il mercato immobiliare ticinese ha anche altre caratteristiche. “La volatilità è una di esse – continua Imber -. I prezzi dei condomini al sud della Svizzera sono esposti ad oscillazioni più forti”. E, tornando alle seconde case, è proprio questa tipologia di abitazione che viene sacrificata quando subentrano delle difficoltà finanziarie. Poiché è ovvio che quando scarseggiano i soldi, è la casa di vacanza ad essere venduta. Tutte particolarità che non concernono solamente le prime case unifamigliari, ma anche le proprietà per piani. Per questo i clienti ticinesi devono monitorare il mercato con grande attenzione prima di lanciarsi. Anche se nel cantone un quarto delle ipoteche rimanda a persone che esercitano un’attività in proprio, difficilmente finché non si ha l’assoluta certezza di poter fare fronte al debito, i liberi professionisti ne contraggono uno molto pesante per la costruzione della casa. Anche perché la sicurezza economica si raggiunge solitamente ad un’età piuttosto avanzata.

“Dopo i 50 anni si è molto prudenti ad attingere dalla propria cassa pensione – sottolinea l’esperta -. Non solo perché si comincia a pensare alla vecchiaia, ma anche e soprattutto perché per costruirsi un’abitazione non è più possibile ritirare la totalità della rendita del secondo pilastro”. A quel punto diventano materia di riflessione anche gli ammortamenti che sono difficili da coprire prima della fine dell’attività lavorativa. “Molti preferiscono perciò investire di meno, ma essere sicuri di poter pagare tutto il dovuto”, dice Veronika Imber. Perciò entra in linea di conto la proprietà di un terreno. Se si possiede la superficie, si contrae più facilmente il debito. Anche a costo di dover fare sacrifici nella quindicina d’anni che precedono la fine della carriera lavorativa. o.r.