Nell’edizione del settimanale “Il Caffè” la nostra specialista in ipoteche Veronika Imber ha lasciato un’esaustiva interista sul mercato ipotecario. Articoli: L’ipoteca più richiesta? È sempre a dieci anni ancorata a un tasso fisso (IT)

Ipoteca fissa a dieci anni allo 0,51%. A cinque allo 0,48%. Mai come adesso è conveniente acquistare casa. Il problema come sempre sono… i soldi, ovvero quell’anticipo del 20% che non sempre le giovani famiglie hanno a disposizione. “Certo non è facile, ma non è impossibile”, dice Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, l’agenzia indipendente di consulenza ipotecaria.

Quale è la situazione nel settore finanziario-immobiliare?
“Riceviamo moltissime domande di consulenza per ipoteche nuove, per finanziamenti, per rifinanziamento. Oggi la gente viene da noi, chiede, si informa. È consapevole che i tassi sono molto bassi. Osserviamo però che rispetto ai moltissimi alloggi da acquistare sul mercato non c’è un numero corrispondente di richieste”.

Quale sono le ipoteche che vanno per la maggiore, le più richieste?
“Dipende dalla situazione personale, e dalle esigenze, è ovvio, ma le più richieste sono in linea di massima quelle al tasso fisso a 10 anni” .

C’è anche la modalità di chi paga l’affitto che poi funge da anticipo.
“Si tratta dell’ipoteca ‘rent to bay’, affitto per acquisto, proposta ancora da pochi istituti finanziari. È una soluzione che può andar bene a chi non ha l’importo base necessario, quel 20 per cento indispensabile per accedere al credito bancario”.

Come funziona?
“Senza entrare nei dettagli, si paga l’affitto per alcuni anni stipulando un accordo ad hoc. Una parte di questo affitto viene cumulato fino a quando non si raggiunge la quota necessaria per far fronte all’anticipo dell’acquisto”.

I tassi in futuro resteranno stabili oppure aumenteranno?
“Oggi i tassi sono molto bassi. Non ho la sfera di cristallo, non so cosa succederà in futuro. Io amo dire che i tassi respirano, un po’ si alzano e un po’ si abbassano”.

L’età media di chi acquista la prima casa in Ticino è elevata?
“Sì, in Ticino l’età la media di chi acquista casa è più alta che altrove, va oltre i 44 anni. È troppo elevata”.

Per i giovani acquistare casa è ancora molto difficile?
“È difficile, ma non impossibile. Molte giovani famiglie che vengono da noi per una consulenza oltre ad essere bene informati sulle ipoteche sono aiutati dai genitori. In Ticino le famiglie sono molto unite e in linea di massima si riesce sempre a trovare una soluzione”

Clemente Mazzetta, il Caffè

Nel numero di maggio di Ticino Business, la rivista della Camera di Commercio Cantone Ticino, la nostra collega Veronika Imber scrive dei nostri vantaggi come esperti indipendenti di mutui ipotecari. Articoli: Ticino Business – Ipoteca la proroga ottimale (IT)

Di norma, almeno 12-18 mesi prima della scadenza dell’ipoteca dovreste cominciare a fare qualche riflessione. Cominciate col rispondere alle seguenti domande: tenuto conto di eventuali lavori di ristrutturazione, qual è il giusto importo dell’ipoteca? Quale il prodotto e quale la durata più adeguati per la vostra situazione attuale? Un minimo di abilità nelle trattative ed ecco il giusto offerente in grado di proporvi la soluzione più conveniente.

Anche se la vostra ipoteca ha una scadenza prestabilita rispetto a tanti offerenti occorre dare la disdetta ufficiale del contratto. Se lasciate trascorrere il termine utile per la disdetta, restate vincolati all’attuale offerente. Quindi, preoccupatevi del rinnovo almeno con 12-18 mesi d’anticipo.

Strategia e prodotto adeguato

Il rinnovo dell’ipoteca costituisce il momento ideale per qualche riflessione sull’ottimale strategia ipotecaria, adeguandola – eventualmente – alle mutate condizioni di vita. Dovreste verificare altresì la convenienza dell’ammortamento parziale. Se conviene l’ammortamento o se non sia meglio disporre di capitale, dipende da numerosi fattori, non da ultimo dalla vostra  liquota marginale. Nell’attuale contesto di bassi tassi, molti optano per l’ipoteca decennale a tasso fisso. Chi teme che i tassi possano risalire, può optare per un tasso d’interesse forward (a termine). Tale soluzione consente di assicurarsi il tasso corrente, in media fino a 24 mesi di anticipo.

Rispetto ai tassi forward si riscontrano sensibili differenze: non tutti gli istituti applicano supplementi (forward) almeno per brevi durate di anticipazione. Chi pensa di sottoscrivere un’ipoteca Libor deve sapere che, a partire dal 2022, il Saron sostituirà il Libor. Per questa ragione, ora non tutti gli istituti offrono ipoteche Libor. Una valida alternativa potrebbe essere l’ipoteca a tasso fisso di breve durata: una buona trattativa costituisce la chiave del successo.

Un’eventuale sostituzione dell’offerente potrebbe convenire anche prima della scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. In caso di scioglimento anticipato, di regola però occorre pagare una penale. Quindi, la convenienza o meno della sostituzione anticipata deve essere accertata individualmente. All’atteso risparmio di tassi occorre contrapporre la penale dovuta per lo scioglimento anticipato: conviene anticipare lo scioglimento quando il risparmio supera la penale.

Confrontate le offerte e trattate

Anche nel caso in cui – al momento della firma dell’ipoteca – la vostra banca abbia offerto condizioni interessanti, non è detto che le stesse condizioni valgano anche per il rinnovo. Quindi, procuratevi almeno tre offerte presso differenti operatori. Oppure affidatevi al più grande specialista indipendente di mutui ipotecari – MoneyPark –, che possa trattare per voi. Potreste risparmiare molto denaro!

Nel quotidiano laRegione i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista su ciò che deve essere considerato per il finanziamento di investimenti immobiliari. Articoli: laRegione – Finanziamento di oggetti di rendita (IT)

Finanziamento di oggetti di rendita: aspetti specifici

Pensate di acquistare una casa plurifamiliare per procurarvi, a lungo termine, maggiori entrate con la riscossione delle locazioni?

Per il finanziamento degli oggetti di rendita occorre considerare specifici aspetti: a garanzia del finanziamento occorre disporre di capitale proprio – in base all’offerente d’ipoteca – fino al 35 per cento del prezzo dell’immobile: percentuale ben superiore rispetto a quella richiesta di solito per l’abitazione propria. Anche l’ammortamento – in determinate situazioni – potrebbe essere soggetto a valutazioni diverse. La valutazione del finanziamento dipende dal rendimento annuale netto delle locazioni. Considerato che le condizioni di credito variano sensibilmente, occorre necessariamente procedere a un confronto delle offerte.

La valutazione del valore commerciale dell’immobile di rendita si desume dalle locazioni attese e dal loro rendimento. I rendimenti sono capitalizzati a uno specifico tasso oggettivo che dipende soprattutto dall’età e dalla posizione dell’oggetto.

Infine, occorre considerare aspetti fiscali. Possibilità di ottimizzazione dipendono dalla detraibilità degli interessi ipotecari, dei costi di manutenzione e di amministrazione nonché da lavori di rinnovo per salvaguardare il valore dell’oggetto. Come è noto, agli immobili di rendita non si applica il valore locativo.

Il calcolo e le condizioni di credito per oggetti di rendita variano sensibilmente.  Per poter investire in modo vantaggioso, dovreste conoscere bene tali criteri e analizzare diverse offerte, e non limitarvi a quella della vostra banca di riferimento. Oppure rivolgetevi a un partner che dispone di tali conoscenze e che vi assiste nel ricercare l’ottimale offerta di finanziamento.

Veronika Imber, dipl. economista, Responsabile di MoneyPark Ticino

Nel quotidiano laRegione, i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista con scenari e suggerimenti per l’estensione delle ipoteche in Svizzera. Articoli: laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi (IT)

Suggerimenti per il rinnovo dell’ipoteca

Di norma, almeno un anno prima della scadenza dell’ipoteca dovreste incominciare a fare qualche riflessione. Incominciate con il rispondere alle seguenti domande: tenuto conto di eventuali lavori di ristrutturazione, qual è il giusto importo dell’ipoteca?  Qual è il prodotto ipotecario più adeguato (durata) alla mia attuale situazione?

Un minimo di abilità nelle trattative ed ecco il giusto offerente in grado di proporvi la migliore soluzione.

Nell’attuale contesto di bassi tassi, molti optano per l’ipoteca decennale a tasso fisso. Chi teme che i tassi possano risalire, può optare per un tasso d’interesse forward (a termine). Tale soluzione consente di assicurarsi il tasso corrente, in media fino a 24 mesi di anticipo. Rispetto ai tassi forward si riscontrano sensibili differenze: non tutti gli istituti applicano supplementi (forward) almeno per brevi durate di anticipazione.

Chi pensa di sottoscrivere un’ipoteca Libor deve sapere che, a partire dal 2022, il Saron sostituirà il Libor. Per questa ragione, ora non tutti gli istituti offrono ipoteche Libor. In questo caso, una valida alternativa potrebbe essere l’ipoteca a tasso fisso di 2-5 anni. Una buona trattativa costituisce la chiave del successo.

Un’eventuale sostituzione dell’offerente d’ipoteca potrebbe convenire anche prima della scadenza dell’ipoteca a tasso fisso. La convenienza o meno della sostituzione anticipata deve essere accertata individualmente. Al risparmio atteso occorre contrapporre la penale da pagare per lo scioglimento anticipato: conviene anticipare lo scioglimento solo se il risparmio supera la penale.

Per il rinnovo dell’ipoteca lasciatevi consigliare in modo indipendente e trasparente e confrontate più offerte; non limitatevi all’offerta della banca di riferimento, potreste risparmiare molto denaro, soprattutto in relazione alla durata dell’ipoteca.

Veronika Imber, dipl. economista, Responsabile di MoneyPark Ticino

Nell’edizione del settimanale “Il Caffè” la nostra specialista in ipoteche Veronika Imber ha lasciato un’esaustiva interista sul mercato ipotecario.
Articoli: Meglio comprasi la casa che prenderla in affitto (IT)

Conti alla mano conviene di più acquistare casa, che prenderla in affitto. Il “risparmio” netto, stando ad un recente studio  di Credit Suisse, è notevole. Teoricamente, in un anno, se si acquista un’abitazione si risparmia più della metà di quanto si spenderebbe per  l’affitto. Tutto merito dei tassi ipotecari estremamente contenuti. “Verissimo, anche se gli affitti sono rimasti fermi in questi anni, anzi tendono al ribasso – osserva Gianluigi Piazzini, presidente della Camera ticinese dell’Economia fondiaria (Catef) -. Ma non ci piove: il calcolo teorico dei bassi tassi ipotecari evidenzia i netti vantaggi per l’acquisto. Tanto che negli ultimi vent’anni in Ticino, grazie ai bassi tassi ipotecari, i proprietari di appartamento sono aumentati di 10 punti. Si è passati dal 30 al 40%”.

Lo studio del Credit Suisse  prende in considerazione un appartamento di 4,5 locali ai prezzi attuali.  Ipotizzando un finanziamento dell’80% con un’ipoteca a tasso fisso di 5 anni, stima una spesa di affitto sui 22’308 franchi l’anno. Di contro, i costi per gli interessi in caso di acquisto si attestano ad un livello molto più basso. Addirittura ad un terzo. La stima del costo totale è pari 7’862 franchi. Che è più o meno il 35% dell’affitto.

Occorre però precisare che il semplice confronto teorico fra i costi ipotecari e quelli dell’affitto non tiene adeguatamente conto dei costi complessivi della proprietà. Comprare casa significa compiere un grande sforzo economico, impegnandosi per buona parte della vita. Significa immobilizzare una gran parte di capitale, fare i conti con i costi di manutenzione, imprevisti. Per la manutenzione della casa si stima in media un’uscita pari all’1% del valore dell’immobile. Stando all’esempio citato da Credit Suisse, i costi per il proprietario salirebbero dunque a 15’326 franchi. Ma anche in questo caso si spende meno dell’affitto. 
“Acquistare oggi un appartamento è  vantaggioso, perché le ipoteche con gli attuali tassi ipotecari sono  molto convenienti – conferma Veronika Imber, responsabile delle filiali ticinesi di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti -. Si pagano cifre molto più basse  rispetto al semplice affitto.  Ovviamente bisogna avere un capitale d’ingresso pari almeno al 20% del costo dell’immobile e disporre di un reddito famigliare in grado di far fronte al pagamento degli interessi”.

È proprio la solvibilità complessiva, i salari disponibili, oltre al capitale iniziale, il problema che in Ticino impedisce di andare oltre a quel 40% di proprietari.  “Sono i salari più modesti rispetto al resto della Svizzera – sottolinea Imber – a limitare alle famiglie ticinese il più delle volte l’accesso alla casa di proprietà”.  Non va poi dimenticato che sui costi della proprietà  pesano anche gli aspetti fiscali, il cosiddetto valore locativo. Si tratta di un valore fittizio che corrisponde a quello dell’affitto: attualmente il tema è all’esame della Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati che propende per una sua abolizione.  Ma in cambio di questa abolizione, saranno consentite minor detrazioni fiscali, anche per quanto riguarda gli interessi passivi.  Vanno poi considerati altri costi complessivi che portano le spese totali della proprietà a 18’312. Ma anche in questo caso – sostiene lo studio di Credit Suisse – acquistare la propria casa è meglio che prenderla in affitto. Si risparmia il 18% circa.

Clemente Mazzetta, il Caffè

Nell’Il Caffè, i nostri specialisti ipotecari di MoneyPark hanno rilasciato un’intervista con scenari, effetti ed esempi di calcolo per l’abolizione del valore locativo imputato in Svizzera. Articoli: Vantaggi fiscali, risparmi e rincari senza l’imposta sulla prima casa (IT)

La fine del valore locativo, non sarà senza conseguenze. Ma già Marco Chiesa, presidente della Federazione dei proprietari fondiari del Ticino, esulta per la fine di quest’imposta introdotta nel 1934 come “contributo federale di crisi”. Doveva essere provvisoria, “ma non è mai stata cancellata”. Ora sembrano “buone le prospettive per un’abolizione”.

Secondo un’analisi di Moneypark, società attiva a livello nazionale nella consulenza e intermediazione ipotecaria, con succursali a Lugano e Minusio, gli effetti di questa riforma saranno molteplici. Si assisterà, ad esempio, a un moderato aumento dei prezzi immobiliari. In futuro, l’abolizione del valore locativo renderà più attrattivo l’acquisto della prima casa.
Non solo. Nel breve periodo secondo gli analisti di Moneypark, si darà avvio a molti lavori di manutenzione, ristrutturazione per potere godere della deducibilità dei costi. Cosa che aiuterà il settore artigianale e dell’edilizia. Per Money park, inoltre, dovrebbe diminuire  anche il tasso di indebitamento delle famiglie. E proprio su quest’ultimo aspetto Moneypark ha provato ad approfondire la situazione di tre famiglie differenti (vedi sotto).

Resta aperta, tuttavia, la questione delle entrate fiscale, che dovrebbe essere “neutrale per i budget familiari”, visto che si prospetta una perdita almeno di 700 milioni di gettito per la Confederazione.

E dunque se da una parte la riforma è attesa proprietari fondiari dall’altra parte, l’Associazione degli inquilini (Asi) si dice preoccupata. Stando ad una stima dell’Ubs, la revisione dell’imposizione sulla proprietà “alleggerirebbe” il carico fiscale dei proprietari di 1,44 miliardi. Gettito che l’amministrazione federale delle contribuzioni stima più basso. Uno sconto – sostiene l’Asi – che sarebbe un privilegio a senso unico. Si tratta per ora di calcoli provvisori, non si conoscono ancora i dettagli della proposta della Commissione per l’economia e i tributi del Consiglio degli Stati, la quale deve elaborare una riforma “che non crei disparità fra inquilini e proprietari” e non crei problemi al bilancio federale.

La strada del parlamento è comunque tracciata: il vecchio valore locativo – il reddito fittizio che corrisponde a quanto si otterrebbe nel caso in cui si affittasse l’immobile – sparirà. Oggi corrisponde al 60-70% del valore di mercato degli affitti. Su questo reddito poi si  calcolano le imposte federali e cantonali, deducendo gli interessi passivi generati dall’ipoteca e i costi di manutenzione.

La proposta di riforma sarà presentata nel febbraio 2019, ma alcuni dati sono già noti. Ad esempio l’abolizione riguarderà solo l’abitazione principale non la seconda casa. Inoltre, abolendo il valore locativo, non si potranno più detrarre i costi di manutenzione. Come pure quelli del risanamento energetico e dei lavori a tutela del patrimonio storico o culturale (con eccezioni a livello cantonale).

Spariranno anche le detrazioni degli interessi ipotecari. Con una serie di eccezioni che riguardano gli immobili che si affittano. Inoltre il primo acquirente dovrebbe poter mantenere la detraibilità dei tassi ipotecari per i primi 5 o 10 anni.

Clemente Mazzetta, il Caffè

Sul giornale il Caffè del Ticino, i nostri specialisti di ipoteche David Marra e Veronika Imber hanno rilasciato un’intervista per il seguente articolo: Lácquisto della casa solo dopo i 44 anni (IT)

In Ticino gli investimenti ipotecari hanno superato l’anno  scorso i 48 miliardi. Solo nel 2010 si attestavano attorno ai 35 miliardi.  Una crescita che evidenzia come  “il mattone”, l’acquisto di case, appartamenti (anche di immobili messi a reddito) sia sempre d’attualità. Soprattutto, appunto, in Ticino dove il desiderio di possedere una abitazione si concretizza mediamente più tardi che nel resto della Svizzera.

“I ticinesi realizzano il sogno di possedere una casa propria in media all’età di 44 anni, ossia circa 4 anni più tardi rispetto al resto della Svizzera”, spiega Veronika Imber, responsabile delle due filiali ticinesi di Minusio e Lugano di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti.

Il perché è abbastanza semplice.”Il Ticino è uno dei tre cantoni con i salari più bassi della Svizzera.  Ma l’età superiore alla media può anche indicare che in Ticino una casa propria viene spesso consegnata dai genitori alla generazione successiva”, aggiunge Imber. Un patrimonio che porta con sé forti legami affettivi.

L’acquisto un po’ più in là negli anni, dopo i 40, ha anche un altro effetto positivo. “In Ticino la sostenibilità dell’ipoteca è leggermente migliore rispetto al resto della Svizzera (al di sotto del 33%). Questo probabilmente dipende anche dal fatto che in Ticino i risparmi di chi chiede l’ipoteca sono più consistenti, visto che l’acquirente è un po’ più anziano,  ha potuto guadagnare di più prima dell’acquisto”. E ha la possibilità di ricorrere alla cassa pensione. E così in un Ticino dove per i prezzi  si osservano delle oscillazioni a seconda delle regioni, anzi delle microregioni che sono  la particolarità di un Cantone appetibile a svizzero-tedeschi, germanici, per seconde case, residenze di vacanza (nel Luganese e nel locarnese in particolare), forse è  venuto il momento di pensare all’acquisto di una propria abitazione.

Considerando poi che nel secondo trimestre 2018 gli interessi delle ipoteche a tasso fisso sono rimasti ad un livello decisamente basso con tendenza a rimanerci. “Ma attenti, nessuno ha la sfera di cristallo”, sottolinea Imber.  “È senza dubbio una situazione ottimale per valutare un acquisto di un’abitazione – dice anche David Marra, specialista  ipotecario di Money Park a Lugano (vedi articolo sotto) – . Molti nostri clienti facendo un rapido confronto fra gli affitti che pagano oggi e il costo di un’ipoteca decennale ai tassi attuali, si sono resi conto di poter avere una casa pagando anche meno di un affitto”.

Oggi i tassi fissi di un’ipoteca decennale variano fa l’1,2% e l’1,7%. La  situazione economica sembra indicare che resteranno su questi livelli ancora per parecchio tempo. Le probabilità che possano scendere sono infatti piuttosto rare. Cosa che rende particolarmente conveniente la stipulazione di un’ipoteca. Se a tasso variabile, fisso o “Libor”, tendenzialmente più bassa rispetto a quella fissa ma con maggior rischi, dipende da soggetto a soggetto.  “La forma preferita di ipoteca in Ticino, come nel resto della Svizzera, è l’ipoteca a tasso fisso con una durata di 10 anni”, aggiunge Imber. Ovvero, chi fa l’acquisto della vita, non vuole sorprese.   Ma pure che, a medio termine, i titolari di un’ipoteca si aspettano un aumento dei tassi, non certo un calo.

“Notiamo inoltre che il mercato ipotecario ticinese è caratterizzato da un numero limitato di partecipanti  –  aggiunge Imber -. Di conseguenza, la pressione concorrenziale non è così elevata come in altre regioni della Svizzera”.  Il settore avrebbe dunque grandi potenzialità di crescita. “Ma attenzione –  conclude Imber – per l’acquirente di una casa è quindi estremamente importante ottenere una consulenza indipendente invece di accettare semplicemente la prima offerta dalla banca della casa”.

cmazzetta@caffe.ch

Nel portale online TICINOFinanza (www.ticinofinanza.ch) Andrea Erba è stato scritto sul nostro nuovo dipendente di Lugano. Articoli: “Erba inizia la nuova attività come esperto ipotecario nella filiale MoneyPark di via Lucchini a Luganoe”

MoneyPark, società d’intermediari ipotecari indipendenti in Svizzera, ha recentemente aperto una filiale a Lugano. Ora Andrea Erba, esperto di ipoteche, rafforza il team assieme a David Marra e Alan Franchi.

Andrea Erba inizia la nuova attività come esperto ipotecario nella filiale MoneyPark di via Lucchini a Lugano, aperta recentemente. Erba si unisce al team composto dall’esperto ipotecario David Marra e dall’esperto previdenziale Alan Franchi, che era entrato a far parte di MoneyPark nel 2017.

Andrea Erba vanta oltre 15 anni di esperienza nella consulenza finanziaria e ipotecaria. Nato in Ticino, è stato recentemente consulente per clienti privati e commerciali presso la Banca WIR di Lugano. «Sono contento di avere l’opportunità di fornire in futuro ai clienti una consulenza completamente trasparente e indipendente in materia di ipoteche e tematiche previdenziali.»

Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, è lieta di questo passo: «Espandendo il team a Lugano, rispondiamo alle promettenti potenzialità del mercato immobiliare della regione».

TICINOFinanza (www.ticinofinanza.ch)

Nel portale online della Svizzera italiana “Ticinonline” (www.tio.ch) abbiamo scritto della nostra nuova filiale nel centro di Lugano. Articoli: “Stando all socieà il mercato ticinese è molto prometttente”

MoneyPark apre una nuova filiale in Ticino: la società attiva nella consulenza e intermediazione ipotecaria ha annunciato l’avvio di una succursale a Lugano, affidata a David Marra, ex Credit Suisse.

«Mi rallegro del quadro imprenditoriale che ci permette di offrire ai nostri clienti, in alternativa alla consulenza bancaria classica, una panoramica completa e trasparente sul mercato ipotecario», afferma Marra, citato in un comunicato odierno.

La direzione globale di MoneyPark in Ticino è nelle mani di Veronika Imber, che aveva già costituito con successo nel 2015 la filiale di Minusio. Stando alla società il mercato ticinese è molto promettente.

Ticinonline (www.tio.ch)