Una stima immobiliare serve a quantificare il valore di un immobile, il che è particolarmente importante in caso di acquisto o vendita. Il risultato della stima di una casa unifamiliare o di un’abitazione di proprietà in Svizzera è il valore commerciale dell’immobile. Si compone principalmente dei valori sostanziali di terreno e fabbricato. Esistono diversi metodi per effettuare una stima immobiliare:

• Metodo del valore reale
• Metodo del valore di reddito
• Metodo dei prezzi edonici

La misura in cui i singoli fattori incidono sul valore complessivo di un immobile può variare notevolmente da regione a regione. Negli agglomerati urbani, dove a causa della vicinanza di grandi città come Zurigo o Basilea la domanda di immobili ad uso abitativo è costantemente elevata, è il valore del terreno ad incidere maggiormente sul valore dell’immobile. Invece nelle zone rurali meno densamente popolate è la casa o l’appartamento ad avere maggior peso. Ciononostante il volano principale dello sviluppo dei prezzi rimane il prezzo del terreno che risente, oltre che della vicinanza alle città, anche di un secondo fattore: più basse sono le imposte, maggiore è il prezzo del terreno e, di conseguenza, dell’immobile.

Valore commerciale di un bene immobile principali fattori di influenza: Sito e posizione (vista, possibilità di acquisto), Comune e circondario, Tipo di edificio e finiture (casa unifamiliare o proprietà per piani, standard di finitura), Età e stato di conservazione, Terreno e spazi (superficie) e Energia.

La stima immobiliare con il metodo dei prezzi edonici

Per calcolare il valore commerciale di un immobile si possono utilizzare metodi anche molto diversi fra loro. I proprietari, ad esempio, possono valutare autonomamente il proprio immobile avvalendosi di numerosi strumenti online, possono rivolgersi a esperti di varie istituzioni o consultare un perito. Per la stima di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio ipoteca.ch impiega il metodo dei prezzi edonici, una tecnica di valutazione comparativa effettuata al computer e basata su un procedimento statistico.

Il metodo dei prezzi edonici mette a confronto i prezzi di acquisto di immobili comparabili in base alle loro caratteristiche. I parametri determinanti sono l’ubicazione, il coefficiente d’imposta, la superficie del terreno, l’anno di costruzione, lo stato di conservazione dell’edificio e altri criteri qualitativi dell’immobile. 

Consigli per la stima immobiliare

Attenzione agli strumenti disponibili online. Gli strumenti disponibili online consentono di stimare gratuitamente l’immobile con un paio di clic. È sufficiente inserire alcuni dati, come indirizzo, superficie abitabile, anno di costruzione e condizioni dell’immobile. Questi strumenti di valutazione forniscono una prima stima, che però perlopiù non corrisponde al valore effettivo del bene. Inoltre, non sempre è chiaro quali metodi vengano impiegati.

Rivolgersi a un esperto. Di norma i proprietari non sono in grado di stimare in modo oggettivo la proprietà abitativa, le sue condizioni e il valore ufficiale. Il proprietario tende ad attribuire all’immobile un valore di mercato troppo elevato. L’esperto della banca o un perito professionista possono determinare il suo giusto valore. Sulla base di un vasto bagaglio di competenze e di esperienze sono in grado di esaminare le singole particolarità, ad esempio elementi costruttivi antiquati o situazioni anomale. Una stima di un perito certificato costa intorno ai 1000 franchi.

Richiedere un altro parere. Se la prima stima non vi convince, fareste meglio a richiedere un altro parere. Le stime immobiliari possono variare notevolmente a seconda del procedimento impiegato. La soluzione migliore è cautelarsi, in modo da evitare sgradevoli sorprese al momento dell’acquisto o della vendita.

Valore commerciale e prezzo d’acquisto non sono sinonimi

Il valore commerciale è fondamentale ai fini del finanziamento a lungo termine di un immobile, e quindi anche per l’accensione di un‘ipoteca. Se il valore commerciale stabilito è diverso dal prezzo d’acquisto richiesto, il calcolo dell’ipoteca si basa sul principio del valore minimo, secondo cui qualora prezzo d’acquisto e valore commerciale non coincidano, si applica sempre il valore più basso. Pertanto, se il valore commerciale è inferiore al prezzo d’acquisto, l’ipoteca massimale è più bassa. Di conseguenza, è necessario incrementare il capitale proprio, che va maggiorato della differenza tra valore commerciale e prezzo d’acquisto.

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