laRegione – Kein Eigenmietwert, moderate Preissteigerung (IT)

In der Tageszeitung laRegione aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten von MoneyPark ein Interview mit Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele für die Abschaffung des Eigenmietwertes in der Schweiz. Artikel: laRegione – Senza valore locativo, moderato aumento dei Prezzi (IT)

Mercato ipotecario, stando a MoneyPark la soppressione del reddito considerato ‹fittizio› aumenterebbe il richiamo della proprietà. Qualora il valore locativo venisse abolito, direzione nella quale sembra spingere il parlamento, i prezzi immobiliari registreranno un moderato incremento. Ne è convinta MoneyPark, attiva nella consulenza e intermediazione in questo ambito, secondo cui inoltre, a breve e medio termine, le ipoteche correnti sarebbero almeno in parte maggiormente ammortizzate. L’aumento dei prezzi – si legge in una nota odierna – dovrebbe essere in percentuale a una cifra e piuttosto contenuto. L’evoluzione del mercato resta peraltro soggetta a numerosi altri fattori, ricordato la società.

Per quanto riguarda le ipoteche, a causa della convenienza degli attuali tassi il rimborso è al momento ritenuto moderatamente attrattivo. Un rinvio quantomeno parziale è dunque un’opzione da prendere in considerazione. Sul lungo periodo la soppressione del valore locativo, vale a dire il reddito teoricamente realizzabile in caso di affitto, aumenterebbe il richiamo della proprietà abitativa. Si prospetterebbe dunque una maggiore percentuale di titolari di alloggi.

Lo scorso agosto la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha compiuto un primo passo verso l’abrogazione di questo reddito fittizio. Ha infatti incaricato l’amministrazione di elaborare un progetto, escludendo dalla modifica del sistema le case secondarie. I dettagli saranno resi noti nel prossimo febbraio. La riforma potrebbe rappresentare un problema per le banche svizzere, in particolare per quelle attive sul mercato domestico, mentre l’impatto sui grandi istituti sarebbe meno considerevole.

Secondo uno studio di Ubs del mese scorso, approfitterebbero della misura i pensionati e gli acquirenti di abitazioni nuove. Tra i perdenti vi sarebbero invece i proprietari di residenze che dovranno essere risanate a breve. Questo perché le spese di manutenzione degli immobili non potranno più venire dedotte.

MoneyPark è però persuasa del fatto che la temuta omissione di futuri lavori appaia poco realistica e che le rinnovazioni continueranno a essere eseguite, nella stessa misura in cui avvengono oggi. Per la società, molte ristrutturazioni già programmate a medio termine verranno effettuate prima dell’entrata in vigore dell’abolizione della deducibilità dei costi, giovando all’industria delle costruzioni. Inoltre, a livello cantonale è previsto che resti salvaguardata la detrazione delle spese per l’ammodernamento energetico.

Stando a MoneyPark, le probabilità che si arrivi alla soppressione del valore locativo sono buone. La Federazione dei proprietari di immobili ha accolto positivamente i dati presentati dalla commissione parlamentare, mentre l’Associazione inquilini, che finora ha sempre contrastato con successo ogni iniziativa in materia, ha per ora assunto un atteggiamento d’attesa, rileva l’intermediario finanziario. Questo ipotizza un lungo iter che condurrebbe alla rivoluzione del sistema, abbozzando al 1° gennaio 2021 l’eventuale entrata in vigore della nuova legge.

@LaRegione

il Caffè – Die Reise des Eigenmietwertes

In der Sonntagszeitung il Caffè aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten von MoneyPark ein Interview mit Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele für die Abschaffung des Eigenmietwertes in der Schweiz. Artikel: Vantaggi fiscali, risparmi e rincari senza l’imposta sulla prima casa (IT)

Das Ende des Eigenmietwertes wird nicht ohne Folgen bleiben. Doch Marco Chiesa, Präsident des Tessiner Vermieterverbandes, freut sich bereits über das Ende dieser 1934 als «föderaler Krisenbeitrag» eingeführten Steuer. Es sollte nur vorübergehend sein, «aber es wurde nie abgebrochen». Jetzt sehen die Aussichten für die Abschaffung «gut» aus.

Laut einer Analyse von MoneyPark, einem landesweit tätigen Unternehmen für Hypothekenberatung und -vermittlung mit Niederlassungen in Lugano und Minusio, werden die Auswirkungen dieser Reform vielfältig sein. So wird es zum Beispiel zu einem moderaten Anstieg der Immobilienpreise kommen. Durch den Wegfall des Mietwertes wird der Kauf einer Erstwohnung in Zukunft attraktiver. Und das ist noch nicht alles. Kurzfristig, so die Analysten von MoneyPark, werden viele Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten in Angriff genommen werden, um in den Genuss der Absetzbarkeit der Kosten zu kommen. Was dem Handwerk und dem Baugewerbe helfen wird. Für MoneyPark, sollte auch die Verschuldung der Haushalte damit sinken. Und genau zu diesem letzten Aspekt hat MoneyPark versucht, die Situation von drei verschiedenen Familien zu vertiefen (siehe unten).

Offen bleibt jedoch die Frage nach den Steuereinnahmen, die «Familienhaushaltsneutral» sein sollen, da ein Einnahmeverlust von mindestens 700 Millionen für den Bund erwartet wird.

Wenn also auf der einen Seite die Reform von den Grundbesitzern erwartet wird, zeigt sich der Mieterverband (MV) besorgt. Nach einer Schätzung der UBS würde die Revision der Vermögensbesteuerung die Steuerlast der Eigentümer um 1,44 Milliarden «erleichtern». Einnahmen, die von der Eidgenössischen Steuerverwaltung niedriger geschätzt werden. Ein Rabatt – so argumentiert der Mieterverband – wäre ein einseitiges Privileg. Es handelt sich um provisorische Berechnungen, um die Details des Vorschlags der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats, die eine Reform erarbeiten muss, «die keine Ungleichheiten zwischen Mietern und Eigentümern schafft» und keine Probleme für den Bundeshaushalt verursacht.

Der Weg des Parlaments ist dennoch vorgezeichnet: Der alte Mietwert – das fiktive Einkommen, das dem entspricht, was man bei einer Vermietung der Immobilie bekommen würde – wird verschwinden. Sie entspricht heute 60-70% des Marktwertes der Mieten. Von diesem Einkommen werden dann die Bundes- und Kantonssteuern berechnet und die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen.

Clemente Mazzetta, il Caffè
(Übersetzung Urs Unber)

il Caffè – Hauskauf erst ab 44 Jahren (IT)

In der Sonntagszeitung il Caffè aus dem Tessin gaben unsere Hypothekenspeziallisten David Marra und Veronika Imber ein Interview für den folgenden Artikel: Lácquisto della casa solo dopo i 44 anni (IT)

In Ticino gli investimenti ipotecari hanno superato l’anno  scorso i 48 miliardi. Solo nel 2010 si attestavano attorno ai 35 miliardi.  Una crescita che evidenzia come  «il mattone», l’acquisto di case, appartamenti (anche di immobili messi a reddito) sia sempre d’attualità. Soprattutto, appunto, in Ticino dove il desiderio di possedere una abitazione si concretizza mediamente più tardi che nel resto della Svizzera.

«I ticinesi realizzano il sogno di possedere una casa propria in media all’età di 44 anni, ossia circa 4 anni più tardi rispetto al resto della Svizzera», spiega Veronika Imber, responsabile delle due filiali ticinesi di Minusio e Lugano di MoneyPark, società di intermediari ipotecari indipendenti.

Il perché è abbastanza semplice.»Il Ticino è uno dei tre cantoni con i salari più bassi della Svizzera.  Ma l’età superiore alla media può anche indicare che in Ticino una casa propria viene spesso consegnata dai genitori alla generazione successiva», aggiunge Imber. Un patrimonio che porta con sé forti legami affettivi.

L’acquisto un po’ più in là negli anni, dopo i 40, ha anche un altro effetto positivo. «In Ticino la sostenibilità dell’ipoteca è leggermente migliore rispetto al resto della Svizzera (al di sotto del 33%). Questo probabilmente dipende anche dal fatto che in Ticino i risparmi di chi chiede l’ipoteca sono più consistenti, visto che l’acquirente è un po’ più anziano,  ha potuto guadagnare di più prima dell’acquisto». E ha la possibilità di ricorrere alla cassa pensione. E così in un Ticino dove per i prezzi  si osservano delle oscillazioni a seconda delle regioni, anzi delle microregioni che sono  la particolarità di un Cantone appetibile a svizzero-tedeschi, germanici, per seconde case, residenze di vacanza (nel Luganese e nel locarnese in particolare), forse è  venuto il momento di pensare all’acquisto di una propria abitazione.

Considerando poi che nel secondo trimestre 2018 gli interessi delle ipoteche a tasso fisso sono rimasti ad un livello decisamente basso con tendenza a rimanerci. «Ma attenti, nessuno ha la sfera di cristallo», sottolinea Imber.  «È senza dubbio una situazione ottimale per valutare un acquisto di un’abitazione – dice anche David Marra, specialista  ipotecario di Money Park a Lugano (vedi articolo sotto) – . Molti nostri clienti facendo un rapido confronto fra gli affitti che pagano oggi e il costo di un’ipoteca decennale ai tassi attuali, si sono resi conto di poter avere una casa pagando anche meno di un affitto».

Oggi i tassi fissi di un’ipoteca decennale variano fa l’1,2% e l’1,7%. La  situazione economica sembra indicare che resteranno su questi livelli ancora per parecchio tempo. Le probabilità che possano scendere sono infatti piuttosto rare. Cosa che rende particolarmente conveniente la stipulazione di un’ipoteca. Se a tasso variabile, fisso o «Libor», tendenzialmente più bassa rispetto a quella fissa ma con maggior rischi, dipende da soggetto a soggetto.  «La forma preferita di ipoteca in Ticino, come nel resto della Svizzera, è l’ipoteca a tasso fisso con una durata di 10 anni», aggiunge Imber. Ovvero, chi fa l’acquisto della vita, non vuole sorprese.   Ma pure che, a medio termine, i titolari di un’ipoteca si aspettano un aumento dei tassi, non certo un calo.

«Notiamo inoltre che il mercato ipotecario ticinese è caratterizzato da un numero limitato di partecipanti  –  aggiunge Imber -. Di conseguenza, la pressione concorrenziale non è così elevata come in altre regioni della Svizzera».  Il settore avrebbe dunque grandi potenzialità di crescita. «Ma attenzione –  conclude Imber – per l’acquirente di una casa è quindi estremamente importante ottenere una consulenza indipendente invece di accettare semplicemente la prima offerta dalla banca della casa».

cmazzetta@caffe.ch

TicinoFinanza.ch – Erba startet neuen Job als Hypothekenexperte

Im Online-Portal  TICINOFinanza (www.ticinofinanza.ch) wurde über unseren neuen Mitarbeiter in Lugano Andrea Erba geschrieben. «Erba inizia la nuova attività come esperto ipotecario nella filiale MoneyPark di via Lucchini a Luganoe»

MoneyPark, società d’intermediari ipotecari indipendenti in Svizzera, ha recentemente aperto una filiale a Lugano. Ora Andrea Erba, esperto di ipoteche, rafforza il team assieme a David Marra e Alan Franchi.

Andrea Erba inizia la nuova attività come esperto ipotecario nella filiale MoneyPark di via Lucchini a Lugano, aperta recentemente. Erba si unisce al team composto dall’esperto ipotecario David Marra e dall’esperto previdenziale Alan Franchi, che era entrato a far parte di MoneyPark nel 2017.

Andrea Erba vanta oltre 15 anni di esperienza nella consulenza finanziaria e ipotecaria. Nato in Ticino, è stato recentemente consulente per clienti privati e commerciali presso la Banca WIR di Lugano. «Sono contento di avere l’opportunità di fornire in futuro ai clienti una consulenza completamente trasparente e indipendente in materia di ipoteche e tematiche previdenziali.»

Veronika Imber, responsabile di MoneyPark in Ticino, è lieta di questo passo: «Espandendo il team a Lugano, rispondiamo alle promettenti potenzialità del mercato immobiliare della regione».

tio.ch – MoneyPark eröffnet eine neue Filiale in Lugano

Im Online-Portal der italienischen Schweiz «Ticinonline» (www.tio.ch) wurde über unsere neue Filiale im Zentrum von Lugano geschrieben. «Stando all socieà il mercato ticinese è molto prometttente»

MoneyPark eröffnet eine neue Filiale im Tessin: Das in der Hypothekenberatung und -vermittlung tätige Unternehmen hat die Eröffnung einer Filiale in Lugano bekannt gegeben, die David Marra, ehemals Credit Suisse, anvertraut wurde.

«Ich begrüße die unternehmerischen Rahmenbedingungen, die es uns ermöglichen, unseren Kunden alternativ zur klassischen Bankberatung einen umfassenden und transparenten Überblick über den Hypothekenmarkt zu bieten», wird Marra in einer heutigen Stellungnahme zitiert.

Die Gesamtleitung von MoneyPark im Tessin liegt in den Händen von Veronika Imber, die bereits 2015 die Filiale in Minusio erfolgreich aufgebaut hatte. Nach Angaben des Unternehmens ist der Tessiner Markt sehr vielversprechend.

Citywire Magazine – Talking Tactics

Im englischen Citywire Magazin hat unser CEO Urs Imber ein Interview gegeben über taktische und strategische Positionierung in einem schwierigen Marktumfeld. Artikel Citywire Magazine – Talking Tactics EN

Während Banken ihre Portfolios nach einem weltweiten Index bzw. einem Benchmark ausrichten, konzentrieren sich unabhängige Vermögensverwalter oft auf die stärksten Aktien und Märkte. Wenn ein unabhängiger Vermögensverwalter bewusst Märkte weglassen kann, nimmt er Risiken in Bezug auf die Diversifikation in Kauf, erzielt damit dank fundierter Analyse eine Outperformance. Mit dieser kundenorientierter etwas aufwendigeren Strategie kann er Akzente setzen und sich von den grossen Banken und Exchange Traded Fonds abgrenzen.

Vor allem bei stattlich bewerteten Märkten lohnt sich eine selektive Auswahl auch in Bezug auf die Asset Allokation. Wir von Swiss Wealth Protection schichten unsere Portfolios frühzeitig in weniger sensitive Aktien und Branchen Zug um Zug um. Des Weiteren positionieren wir uns im jetzigen Umfeld vermehrt auf alternative Anlagen, um die Portfolios nach unten abzusichern beziehungsweise um die Volatilität zu reduzieren. Diese Feineinstellung ermöglicht uns den veränderten Bedingungen schneller Rechnung zu tragen, sei dies mit einem veränderten ökonomischen Umfeld, einer schnelleren Verabschiedung aus der expansiven Geldpolitik der Notenbanken, oder mit steigenden geopolitische Risiken.

Dabei ist es essential, dem Kunden die Vor- und Nachteile einer solchen flexiblen Strategie aufzuzeigen, dass in manchen Situationen eine Underperformance gegenüber dem Markt entstehen kann. Der Aufwand einer selektiveren und aktiven Strategie mit Weitsicht zahlt sich langfristig aus.

Citywire Magazin – Operation Attraction

In der englischen Fachzeitschrit Citywire Magazin hat unser CEO Urs Imber ein Interview gegeben über die Vorteile von unabhängigen Vermögensverwalter als Arbeitgeber. «Citywire Magazin – Operation Attraction EN»

In einer globalen und vernetzten Welt möchte der Bankberater mehr Anlageberater und nicht Produktverkäufer sein. Der Kunde soll wieder vermehrt ins Zentrum rücken. Dabei ist es essentiell, dass der Berater nicht in administrative Arbeiten versinkt, sondern sich auf den Kunden und die Märkte konzentrieren kann. Dies funktioniert nur auf einer unabhängigen Plattform wie externe Vermögensverwalter es bieten.

Wir haben früh erkannt, dass wir dazu ein innovatives webbasiertes Portfolio-Verwaltungsprogramm mit integriertem CRM, Compliance Lösung, Dokumentenverwaltung, Research Informationen und Verkaufssupport benötigen, um individuelle Anlagestrategien und komplexe Lösungen umzusetzen damit die Administration auf ein Minimum an Zeit beschränkt wird. Neben vielen Erleichterungen für den Alltag ist der Kundenberater unabhängig von seinem Standort, alle Informationen sind einfach und effizient für ihn erhältlich.

Neben einem effizienten Programm und Unabhängigkeit möchten die Berater mehr Selbstbestimmung und flexible Lösungen für Ihre Kunden und sich selbst. Dazu gehören ein individuelles auf jeden Kunden zugeschnittenes transparentes Reporting und eine faire Kostenstruktur für den Anlageberater sowie für den Kunden.

Mit den heutigen Regulierungen ist es leider viel schwieriger geworden eine Vermögensverwaltungsgesellschaft zu gründen. Daher ist es sinnvoll auf bestehende flexible und innovative Strukturen zurückzugreifen, um selbständig zu werden und bestehende Infrastruktur zu nutzen, um Morgen loszulegen.

Dank der besseren Work/life balance profitieren Kunden und Berater – wir von Swiss Wealth Protection setzen das mit unserem Team seit über 10 Jahren um.

Investment Europe – Are you doing searches for alternatives

Im englischen Investment Europe Magazin hat unser CEO Urs Imber ein Interview gegeben über alternative Anlagen. Investment Europe – Are you doing searches for alternatives EN

In unseren Portfolios sind alternative Anlagen seit jeher ein fester Bestandteil. Wir konzentrieren uns vor allem auf Hedge Funds. Sie repräsentieren mit 3000 Mrd US-Dollar die grösste alternative Anlagekategorie vor Private Equity Anlagen und hatten in der Schweiz immer einen besonderen Stellenwert als Anlageklasse. Das Geburtsjahr der Hedge Funds wird auf 1949 datiert und damals wurden diese in wenig Regulierten «Offshore» Destinationen als Limited Partnerships organisiert, um die grösstmögliche Freiheit in ihrer Anlagepolitik zu haben. Die Informationsbeschaffung war daher sehr aufwendig und intransparent.

Die Branche hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt und wurde dank regulierten Ucits Fonds transparenter, liquider und sicherer. Verändert haben sich auch die Märkte, diese wurden effizienter und Hedge Funds Renditen hinken den Aktien hinterher, wobei gerne vergessen wird, dass sie eine geringere Volatilität aufweisen und daher eine bessere risikobereinigte Performance erzielen. Neben geringer Korrelation zu Aktien und Obligationen bieten sich zudem Trendfolgestrategien als Absicherung in einer Korrekturphase an und einige Hedge Funds sind eine optimale Ergänzung zu den teuren Obligationen im Umfeld mit steigenden Zinsen. Auch heute bedarf die Selektion eine tiefgehende Analyse verschiedenster Aspekte, um die richtigen Strategien zum passenden Marktumfeld zu finden.

Citywire Magazin – The View from Minusio

Im englischen Citywire Magazin hat unser CEO Urs Imber ein Interview gegeben über die Sicht auf die Märkte aus Zug und Minusio. Citywire Magazine – The View from Minusio EN

Citywire: What is different about being based in Minusio as opposed to other independent asset managers in financial centres like Zurich and Geneva?

 To be based in Minusio close to Lugano gives us a different view to the market with more distance and focused to fundamentals instead of emotions. Minusio is just two hours from Zurich and about one and a half hour away from Milano. We have a modern and stable infrastructure as big cities, what is essential for us.

Citywire: Why are you based there (personal/historical reasons)?

We still have our office in Zug, but our research and fund selection team are based in Minusio. We realised, it is difficult to escape general market opinions, if you are based too close to the financial centres. From Minusio, we focus on good thematic stories, economic cycles and fundamentals without too much influence from outside.

Citywire: Would you say it gives you a different perspective? If so, in what way?

If you go out in Zurich, you meet especially financial friends and talk with them, it is hard to escape mainstream market opinion, but we are still close enough to get all the important information. Additionally, it is a wonderful area between a Mediterranean and mountain landscape to have a nice work life balance and to focus on important news flow.

Citywire: How would you describe the network between independent asset managers in Switzerland?

Independent asset managers are authorised by a Self-Regulatory Organisation (SRO) officially recognised by the Federal Financial Market Supervisory Authority (FINMA). Switzerland is one of the most regulated market and as everywhere, in the future the size of an asset management company would be more important. In my opinion, it is important and enriching that financial boutiques could survive.

Citywire: What is the biggest challenge you are facing at present?

We need certainty in regulations and good sense in the implementation of MiFID II as well its implications for cross-border Banking. It doesn’t make sense creating senseless hurdles only to consolidate independent asset managers. Next to regulations, independent asset manages needs to invest in banking software to provide full and comprehensive services as well to support them for increasing administration work.

Citywire: What’s the number-one concern for your clients right now, and what asset classes are they most interested in?

The stability of Europe, politicians refrain continue the necessary economic reforms to generate growth. In this environment we keep to invest in solid equities and select long/short strategies as well some credit funds.

Citywire: Which markets are you avoiding?

 Since two years we avoid emerging markets, but in near future we think a footprint in those markets could make sense again. China consumer grows with double digits and it seems that a soft landing could work. In our opinion, after 54 weeks of downside of emerging markets, low valuations and growing population the bottom should be reached soon.

Citywire: What do upcoming regulations mean for Swiss independent asset managers?

Many independent asset manager will lose their independence and identity, a consolidation is probably essential, but that is not beneficial for customers. Many of upcoming regulations are senseless, needs additional works, but doesn’t help to improve stability of financial markets as well and even for asset managers more important protecting clients. We still missing clear definition of portfolio risks as well using derivatives like options or warrants.

Citywire: What is your main investment call for 2016?

Our general view is cautiously optimistic, we prefer solid equities and give preference to healthcare shares, because cost keep rising on the demographic structure and growing of chronic diseases. We believe, that oil price has more upside potential instead of downside. The recession fear is exaggerated, but lower revenues and downside of global economic remain as a problem. Upside potential is limited as long central banks not doing their work with important structural reforms.

il caffè – MoneyPark Vertrauen Sie niemals den Schaufensterzinsen IT

Im Wirtschaftsteil der Zeitschrift il Caffè haben wir ein Interview über Hypotheken gegeben und aufgezeigt, wie es sich lohnt Anbieter zu vergleichen und wie wir zeitsparend zu noch mehr Erfolg Hand geben. «Mai fidarsi dei tassi ufficiali, le ipoteche vanno negoziate»

In banca come al suq. Il tipico mercato arabo, in cui la parola d’ordine è contrattare, negoziare, calza a pennello anche per chi vuole chiedere un credito ipotecario per l’acquisto di una casa. Solo confrontando le diverse offerte si ottiene un tasso conveniente e si guadagna. Il consiglio emerge da uno studio di MoneyPark, intermediario finanziario con 14 filiali in Svizzera, che suggerisce i criteri per ottenere la migliore offerta. La conclusione è che “A tuttoggi, come dice Veronika Imber di MoneyPark – non esiste nessuna banca, istituto finanziario o assicurativo che garantisca a 360 gradi le migliori condizioni; per il cliente si impone quindi un ampio confronto di mercato”.

In concreto, spiegano gli autori dello studio, prima di gono o superano un finanziamento dell’80% devono tener conto di un supplemento che può arrivare a dieci punti base. Le più “avare” sono le assicurazioni, tendenzialmente concendono minori sconti ma applicano anche minori supplementi. “Le banche cantonali e regionali si posizionano spesso nella media, quelle grandi offrono sconti consistenti ai buoni clienti, ma sono conosciute anche per l’applicazione di supplementi più alti”, rileva Imber. Infine, ci sono offerenti che non applicano mai sconti né supplementi. I loro servizi sono per lo più proposti online e quasi mai esiste un margine di contrattazione. Il motivo principale è economico, escludere i rapporti diretti, le discussioni, le contrattazioni, fa risparmiare sui costi. Non su quelli del cliente però. p.g. sottoscrivere un credito ipotecario vanno valutati attentamente durata, tasso d’interesse, fisso o variabile, e tutta una serie di condizioni ed eventuali sconti legati, ad esempio, all’età, allo stato civile, al tipo di immobile o alla durata del contratto. “Su quest’ultimo punto, infatti, negli scorsi anni la forbice tra i diversi offerenti, quelli più convenienti e quelli piu cari, si è allargata massicciamente – riprende Imber -. Per un’ipoteca fissa a cinque anni e un credito di 600mila franchi, tra le condizioni più vantaggiose e quelle meno convenienti la differenza è di 5’520 franchi l’anno, 27mila franchi in totale”. In sostanza, i “prezzi vetrina”, ovvero i tassi ufficiali di riferimento pubblicati sui giornali o esposti agli sportelli degli istituti di credito, non corrispondono quasi mai alla realtà. Vanno, infatti, considerati come base di partenza per una negoziazione. Perché il cliente che soddisfa certi requisiti a volte può ottenere sconti consistenti. Così, un’assicurazione vita aumenta la redditività della persona, due debitori, come marito e moglie, sono meglio dal punto di vista bancario e altrettanto non essere né troppo giovani né troppo anziani. “Il consiglio – sottolinea l’esperta – è di non accontentarsi mai delle prime offerte proposte ma continuare a contrattare. Si può anche ottenere una riduzione da 10 a 15 punti base sull’offerta iniziale”.

Tuttavia, i tassi di riferimento possono anche spostarsi verso il basso. Chi rientra in una certa categoria deve fare i conti con offerte anche peggiori che comportano dei costi supplementari. “Tra i motivi – osserva Imber -, l’immobile si trova in una regione poco pregiata, come posizione geografica o contesto; l’aver già prelevato del denaro dalla cassa pensione; non disporre più di riserve; voler acquistare immobili da reddito, case vacanza o costruzioni particolari o una valutazione non ottimale della rivendibilità dell’oggetto”.

Va sottolineato che i possibili supplementi hanno una minore incidenza sui “prezzi vetrina” degli eventuali sconti. Anche se i clienti che raggiungono o superano un finanziamento dell’80% devono tener conto di un supplemento che può arrivare a dieci punti base. Le più “avare” sono le assicurazioni, tendenzialmente concendono minori sconti ma applicano anche minori supplementi. “Le banche cantonali e regionali si posizionano spesso nella media, quelle grandi offrono sconti consistenti ai buoni clienti, ma sono conosciute anche per l’applicazione di supplementi più alti”, rileva Imber. Infine, ci sono offerenti che non applicano mai sconti né supplementi. I loro servizi sono per lo più proposti online e quasi mai esiste un margine di contrattazione. Il motivo principale è economico, escludere i rapporti diretti, le discussioni, le contrattazioni, fa risparmiare sui costi. Non su quelli del cliente però.

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