Autor: Urs Imber

Ticino Business – Warum sollten Unternehmer die Frage nach dem «Warum» beantworten?

In der Oktober Ausgabe von Ticino Business dem Magazin von der Camera di Commercio Cantone Ticino schreibt unsere Mitarbeiterin Veronika Imber über unsere Vorteile als unabhängige Hypothekenexperten. Der vollständige Artikel kann hier auf italienisch gelesen werden: Warum sollten Unternehmer die Frage nach dem «Warum» beantworten?

Jeder, der Kinder oder Enkel hat kann sich sicher daran erinnern, dass in einer bestimmten Lebensphase des Kindes die Frage nach dem «Warum» von grösster Bedeutung ist. Später im Leben wird «Warum» deutlich seltener gefragt, allenfalls noch gedacht. Es ist ein Irrtum davon auszugehen, dass damit die Frage nach dem «Warum» an Bedeutung verloren habe.

Von Kindern lernen

In Industrialisierten Gesellschaften werden wir sozialisiert, nach rationalen Kriterien zu entscheiden. Dies findet in unserem Kopf in der Grosshirnrinde (Cortex) statt. Dem anderen grossen Teil des menschlichen Gehirns, dem limbischen System, wird weniger Bedeutung beigemessen. Dieses limbische System jedoch ist der Teil des Gehirns, in dem Vertrauen, Loyalität und Gefühle verankert sind. Dies erklärt auch die Richtigkeit der Aussage: Der erste Eindruck ist der entscheidende, der letzte der bleibende. Der erste Eindruck entsteht im limbischen System, drückt ein Gefühl aus, der letzte Eindruck wird durch die Cortex bestimmt und ist rational.

Die Rolle des menschlichen Gehirns

Die allermeisten Unternehmen versuchen in ihrer Kommunikation eine gewünschte Entscheidung beim potenziellen Kunden durch ein Adressieren der Ratio zu erzielen. Und selbst emotional aufgemachte Werbung weicht in den meisten Fällen nicht von diesem Grundprinzip ab. In der Werbung für Waschmaschine, Kühlschränke und weitere Haushaltsgeräte werden z.B. der geringere Energieverbrauch oder der niedrige Geräuschpegel hervorgehoben. Alles Aspekte, die letztlich eine rationale Entscheidung begünstigen sollen. Dennoch erreichen solche Kampagnen die erwarteten Ergebnisse nicht. Denn Haushaltsgeräte werden vom Kunden als austauschbar wahrgenommen. Es gelingt mit dieser Art der Kommunikation nicht, das limbische System des menschlichen Gehirns zu adressieren. Es muss sich richtig anfühlen, das Gerät der Firma X zu kaufen. Den Aussagen der Werbung wird nicht geglaubt, weil jeder weiss, es ist einfach Werbung. Das limbische System gibt intuitiv Antwort auf die Fragen «Warum soll ich dieser Aussage vertrauen, warum habe ich kein/ein gutes Gefühl?». Es ist also notwendig, die Antworten auf diese Frage zu geben.

Von IKEA lernen

IKEA zum Beispiel sagt sinngemäss: Wir glauben, dass jeder Mensch die Möglichkeit haben sollte, sich kostengünstig gemütlich einzurichten. Dies ermöglicht IKEA durch nordisch designte Möbel kostengünstig in Grossserie hergestellt. Der Kunde übernimmt Transport und Aufbau. Der weltweite Erfolg IKEAs unterstreicht: Für viele Menschen füllt es sich richtig an, das eigene Heim mit Möbeln aus dem Hause IKEA einzurichten, sie haben ein gutes Gefühl.

Ipoteca.ch

Als wir zum Beispiel vor sechs Monaten unsere Dienstleistung unter dem Namen ipoteca.ch begonnen haben anzubieten, waren wir von Beginn an überzeugt, dass jeder Kunde eine Hypothekarlösung mit den für ihn optimalen Konditionen verdient. Für unsere Kunden fühlt es sich richtig an, mit uns zu arbeiten. An ihrer Seite steht ein unabhängiger und erfahrener Experte, der sie – von der Beratung zum ersten Angebot bis zur Auszahlung ihrer Hypothek begleitet und ihnen einen Vergleich von Angeboten verschiedener Anbieter ermöglicht. Wir verhandeln die Zinssätze mit den Banken, wir koordinieren den gesamten Ablauf bis zur Auszahlung der Hypothek, und vertreten ihre Interessen in allen Belangen.

Der Kunde fühlt sich wohl

Ein konkreter Fall sähe zum Beispiel so aus: eine Familie möchte ein selbstbewohntes Haus zu einem Preis von CHF 1’000’000 kaufen. Unser Experte stellt eine mögliche Struktur der Eigenmittel dar. Dabei werden regelmässige Einkommen, vorhandene Ersparnisse, Pensionskassengelder und weitere mögliche Eigenmittel in einer optimalen Weise kombiniert. Daraus ergibt sich die notwendige Hypothekarhöhe. Mit diesen Eckdaten verhandeln wir bei verschiedenen Banken die konkreten Konditionen: Zinssatz, Amortisationshöhe in Abhängigkeit von der Bewertungsgrundlage der Bank. Der Kunde entscheidet sich mit unserer Hilfe für ein Angebot. Ipoteca.ch koordiniert den Ablauf zwischen Kunde, Bank und Notar und begleiten sie bei der Kontoeröffnung und weiteren Bankterminen. Nach Auszahlung der Hypothek überwachen wir Termine zur Verlängerung der Hypothek und Vereinbarung neuer Zinssätze. Dabei wird erneut geprüft, ob ein Wechsel der Bank dem Kunden zusätzliche Vorteile bringen kann.

Mit den dargestellten Massnahmen stellen wir sicher: Unser Kunde bekommt die Hypothekarlösung mit den für ihn optimalen Konditionen. Es fühlt sich für ihn richtig an, mit ipoteca.ch zusammenzuarbeiten. Die Kundenfeebacks und -weiterempfehlungen bestätigen diese Aussage.

Wir haben die Basis für eine erfolgreiche Kundenbeziehung geschaffen.

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LaDomenica – Das Eigenheim ist nicht für alle möglich

In der Ausgabe der Tessiner Sonntagszeitung «LaDomenica» gab unsere Spezialistin Veronika Imber ein Interview zum Thema Eigenheimfinanzierung.

Wenn ein Eigenheim nicht für jedermann finanzierbar ist: Nahezu Nullzinsen, rege Bautätigkeit, Angebot an Immobilien, aber für eine Hypothek muss man sich mit ziemlich «starren» Bedingungen auseinandersetzen. Viele junge Paare bleiben ausgeschlossen.

Der vollständige Artikel kann hier auf italienisch gelesen werden: Quando un tetto non è per tutti (IT)

LaDomenica
DI Mauro Giacometti

Zinsprognose – Hypotheken im aktuellen Zinsumfeld

Das aktuelle Zinsniveau kann aus einer langfristigen Perspektive als tief bezeichnet werden. In den letzten Monaten hat sich das Thema um Inflation in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit geschoben. In allen Ländern zieht die Teuerung deutlich an, angetrieben von höheren Öl- und Warenpreisen sowie Engpässen in der Produktion. Setzt sich dieser Trend fort, wären die Zentralbanken gezwungen, ihre Tiefzinspolitik zu überdenken.

Der Anstieg der Inflation könnte nur vorübergehend sein. Nach dem Lockdown im letzten Jahr hat der globale Wirtschaftsmotor noch Mühe, Tritt zu fassen. Bald dürfte er jedoch wieder rund laufen, und die Produktionsengpässe verschwinden. Auf der anderen Seite bleiben Lieferengpässe wie z.B. bei Microchips länger bestehen, Lieferketten werden vereinfacht und Produktionen kommen vereinzelt aus Schwellenländern zurück. Die Zentralbanken sehen zurzeit den temporären Anstieg der Inflation als vorübergehend an und belassen ihre Leitzinsen auf tiefen Niveau. In einem solchen Umfeld dürften hierzulande auch die Hypothekarzinsen auf einem tiefen Niveau bleiben. 

Langfristige Zinsprognose

Vermehrt werden Baby-Boomer in Rente gehen. Dazu zählen in der Schweiz die Jahrgänge von 1946 bis 1964. In diesen Jahren wurden besonders viele Babys geboren. Weil gleichzeitig weniger junge Erwerbstätige nachrücken, wird sich der Fachkräftemangel in der Schweiz verstärken. Die Zahl der Pensionierungen nimmt in der Schweiz in den nächsten Jahren stark zu. Von jährlich zwischen 70’000 und 90’000 Personen wird die Zahl der Neurentner auf deutlich über 100’000 pro Jahr ansteigen. Dies dürfte langfristig zu höheren Löhnen führen und zur mehr Inflation bzw. zu höheren Zinsen.

Wer die langfriste Perspektive beobachtet, sollte die anziehende Inflation verfolgen. Wir gehen davon aus, dass die Zinsen im heutigen Umfeld tief bleiben, aber langfristig sich wieder normalisieren. Zinsen wie Ende der 80er Jahre zwischen 6-8% sind kaum zu erwarten, das negative Zinsniveau von heute wird  sich kaum halten können, wenn vermehrt Menschen in den verdienten Ruhestand gehen. 

Entwicklung Hypothekarzinsen

Die Zinssätze für Fix-Hypotheken haben sich im Februar spürbar erhöht als Folge von höheren Inflationserwartungen. Seither waren diese je nach Laufzeit aber wieder leicht rückläufig bzw. haben sich seitwärts bewegt. Dank der hohen Impfquote in  der Schweiz dürfte die Delta-Variante nicht zu erneuten Lockdowns führen und die damit verbunden sinkenden Zinsen dürften nur vorübergehend gewesen sein.  Wir gehen davon aus, dass Hypothekenzinsen tief bleiben, aber dank fortschreitender Wirtschaftserholung langsam anziehen werden. Die Schweizerische Nationalbank wird sich gegen eine Aufwertung des Frankens stemmen und solange die Inflation unter der 1%-Schwelle bleiben sollte, rechnen wir mit einer Verlängerung des Negativzinsumfelds. Damit ist bis Mitte 2022 auch nicht von einer Erhöhung des Leitzinses auszugehen. Wir erwarten dennoch, dass Fest-Hypotheken in den nächsten 12-18 Monate sich leicht um 0.10% bis 0.20% verteuern.  Solange die Zinsen historisch tief sind und die Zinsdifferenz zwischen SARON und Festhypotheken niedrig ist, lohnt es sich langfristig die Zinsen abzusichern, sofern dies mit der persönlichen Situation übereinstimmt.

Die ipoteca.ch-Berater erläutern Ihnen die Angebote von über 100 Partnern und stellen mit Ihnen individuelle Finanzierungspläne auf. Die Empfehlungen und Hinweise sind unabhängig und orientieren sich an Ihren individuellen Bedürfnissen. Lassen Sie uns darüber sprechen und vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin.

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Das 1 x 1 der Hypotheken

Jede Hypothek ist auf eine zuverlässige Finanzierungsbasis angewiesen. Daher wägen künftige Immobilieneigentümer zu Recht ab, welcher Immobilienwert im Rahmen der eigenen Möglichkeit vertretbar ist. Aber auch Banken unterziehen im Gegenzug das Einkommen des Kreditnehmers einer eingehenden Prüfung, um die Risiken genau einschätzen zu können.

Bevor Sie sich für eine Immobilie und Hypothekarstrategie entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die beiden wichtigsten Kriterien der Banken erfüllen: die Tragbarkeit und die Belehnung. 

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis des Hypothekardarlehens zum Objektwert. Banken finanzieren Immobilien bis maximal 80 Prozent, den Rest müssen Sie aus eigenen Mitteln beisteuern, davon darf die Hälfte aus dem Guthaben der Pensionskasse stammen. Alternativ können Sie auch ein Teil Ihre private Vorsorge einbringen. 

Vorbezüge bei Pensionskassen müssen beim Bezug als Einkommen zu einem reduzierten Steuersatz versteuert werden. Ein Vorbezug schmälert die Rente im Alter in der Regel erheblich, bei manchen Pensionskassen auch die Leistungen bei Tod oder Invalidität. Bei einer Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse, und der Versicherte erhält nach wie vor die vollen Leistungen. Darüber hinaus dient das Guthaben der Pensionskasse der Bank als Sicherheit. Im Gegenzug gewährt sie ein zusätzliches Hypothekardarlehen in Höhe von maximal 90 Prozent der verpfändeten Summe. 

Eine Hypothek besteht aus zwei Teilen. Für die 1. Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ob oder wann sie zurückbezahlt werden muss. Eine 2. Hypothek brauchen Sie nur, wenn Sie mehr als 66% des Kaufpreises beziehungsweise Verkehrswertes der Immobilie von der Bank leihen wollen oder müssen. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese müssen Sie als Kreditnehmer innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlen. Man unterscheidet zwischen der direkten und indirekten Amortisation. 

Mit unserem Hypothekenrechner können Sie die Tragbarkeit einer Hypothek ganz einfach errechnen. Um die Tragbarkeit zu erfüllen, dürfen Sie nicht mehr als ein Drittel Ihres Brutto-Einkommens für die laufenden Kosten der Immobilie aufwenden. Wie Finanzinstitute die Einkommenssituation einschätzen, kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Massgebend sind z.B. Erwerbsstatus, Bonuszahlen oder die Familiensituation. Während die eine Bank sich weigert, das Einkommen der Partnerin wegen der Familienplanung in die Rechnung einzubeziehen, ist eine andere ohne Einschränkungen dazu bereit. Jedes Finanzinstitut hat seine eigenen Kriterien, um die Tragbarkeit zu berechnen, daher kann es sein, dass eine Bank Sie finanziert und eine andere nicht.

Zu den laufenden Kosten gehören neben den Zinskosten auch die Amortisation sowie die Nebenkosten und der Unterhalt der Immobilie. In der Regel können Sie 1% für Amortisation und 1% für Unterhaltskosten auf den Wert der Immobilie rechnen. Banken rechnen bei den Zinskosten nicht mit den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern mit einem sogenannt kalkulatorischen Zins. Die eine Bank rechnet mit 4.5% kalkulatorischen Zins, während die andere mit 5% rechnet. Daher sind Sie bei einer Bank vielleicht tragbar und bei einer anderen nicht!

Ein weiterer Faktor ist die Immobilie selbst, der Wert beziehungsweise Kaufpreis wird durch den Kreditgeber eingehend geprüft. Zwei wichtige Aspekte sind der Standort der Liegenschaft und der Zustand. Der Wert kann je nach Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen. 

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IL Caffè – Die «rent to buy»-Formel und ihr Debüt auf dem Markt

In der Ausgabe der Wochenzeitschrift «IL Caffè» gab unsere Spezialistin Veronika Imber ein Interview zum Thema «rent to buy». Artikel: Il caffè – La formula «rent to buy» e il suo esordio sul mercato (IT).

Non solo banche. C’è anche chi come Yohanna Chiri Leimgruber e la sua azienda «TiAffitto con riscatto» si pone a metà tra l’acquirente e il proprietario di un immobile. Un intermediario immobiliare, quindi. Che per la formula «rent to buy» (vedi articolo principale) oggi in media riceve «dalle 5 alle 10 telefonate al giorno».

Il cliente tipo? «Il nostro target è quello di una coppia sulla quarantina, dove entrambi lavorano e hanno buoni stipendi – spiega Chiri Leimgruber – ma, ponendoci come intermediari, ci rivolgiamo anche ai proprietari interessati a liberarsi di un appartamento invenduto proteggendo il loro investimento».

Chi pensa che per comprare una casa sia sufficiente pagare un affitto  però si sbaglia. Chiri Leimgruber sgombra il campo da ogni dubbio. «In Svizzera non è possibile. In Italia, dove i prezzi degli immobili sono più bassi, è invece più usuale». I soldi, detto altrimenti, servono sempre. E non sono pochi. Di regola bisogna  avere alcune decine di migliaia di franchi da parte e dimostrare di essere solvibile. Il secondo passo da «TiAffitto con riscatto»  è impegnarsi per assicurarsi l’immobile prima che qualcun altro cerchi di accaparrarselo. «Ciò significa versare una somma pari al 5% del valore della casa», spiega Chiri Leimgruber. In seguito scatta l’affitto. «Per una casa di un milione di franchi si pagano in media mille franchi di affitto e altri duemila franchi per il notaio».

La formula «rent to buy» non è comunque l’unica disponibile sul mercato. «Ogni strumento di finanziamento immobiliare – spiega Veronica Imber, economista dell’agenzia nazionale Ipoteca.ch – va calibrato sl cliente e il suo desiderio. Diciamo che il contratto «rent to buy» ipoteticamente va bene per una coppia giovane che non ha grandi mezzi propri ma desidera avere una propria abitazione o ne ha magari vista una e vuole acquistarla. Non so se sia una formula di successo, siamo ancora agli inizi, non tutte le agenzie immobiliari propongono questa formula, bisogna vedere come reagirà il mercato».

Tutto questo, quando esistono anche altre soluzioni. «Bisogna sempre vagliare attentamente vantaggi e svantaggi – riprende Imber -. Oggi soprattutto le giovani coppie faticano ad avere mezzi propri, ad avere un piccolo capitale da versare per ottenere una ipoteca. Ma qualche soluzione c’è. Ad esempio noi abbiamo alcune soluzioni che, se gli acquirenti hanno una situazione solida e un buon salario, offrono anche la possibilità di ottenere sino al novanta per cento del finanziamento».
Quella che va evitata è invece la scelta avventata. «Se acquisti, magari attraverso un contratto «rent to buy» una abitazione e poi dopo tre anni ti rendi conto che non ti apice o emergono difetti, sei comunque costretto a comprarla. Inoltre – spiega ancora Veronica Imber – l’abitazione con l’atffitto a riscatto costerà di più. Ecco perché in certi casi è meglio restare in affitto, risparmiare e poi comprare casa quando si è ha il capitale iniziale».

an.b.

Direkte und indirekte Amortisation

Was bedeutet Amortisation? Im Fachjargon wird das Zurückzahlen  der Hypothek als Amortisation bezeichnet.  Man unterscheidet zwischen der direkten und indirekten Amortisation. Worin unterscheiden sie sich und was sind ihre Vor- und Nachteile?

Für die 1. Hypothek gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ob oder wann sie zurückbezahlt werden muss. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek; diese müssen Sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung vollständig zurückbezahlen. Eine 2. Hypothek besteht, wenn Sie mehr als 66% des Kaufpreises beziehungsweise Verkehrswertes der Immobilie beliehen haben. Für die Amortisation Ihrer Hypothek haben Sie zwei Varianten zur Auswahl.

Direkte Amortisation – Rückzahlung direkt an den Hypothekargeber: Bei der direkten Amortisation zahlen Sie in regelmässigen Abständen die Hypothek direkt zurück. Dadurch reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung, womit auch die Zinskosten sinken. Das klingt erst mal gut, ist aber aus Steuersicht in der Regel ungünstig, weil Sie die Zinsen für Ihre Hypothek  vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen können. Sinkende Zinskosten gehen also mit steigenden Steuern einher.

Indirekte Amortisation – Rückzahlung über eine Vorsorgelösung: Bei dieser Variante bleibt die Höhe der Hypothek über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Die Bank verlangt also keine direkte Amortisation, stattdessen muss der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag auf ein 3a Konto oder Depot (Banklösung) oder in eine Vorsorgepolice 3a oder 3b  einzahlen.  Vorsorgepolicen werden von Versicherungen angeboten und beinhalten einen Spar- und einen Versicherungsteil der bei Ableben, Invalidität oder Krankheit dem Begünstigten eine bestimmte Summe ausbezahlt, so entsteht eine zusätzliche Absicherung. Darüber hinaus gewinnen Sie eine zusätzliche Sicherheit, wenn Sie krankheits- oder unfallbedingt auf Ihr Einkommen verzichten müssen.

Die Bank- und Versicherungslösung gibt’s als Zins- sowie als Wertpapierlösung, die oft als Fondspolicen bezeichnet werden und höhere Renditen erwirtschaften.  Das so angesparte Kapital wird verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Bei der indirekten Amortisation können Sie sowohl die gleichbleibend hohen Zinsen als auch die Vorsorgebeiträge (bis zum 3a Maximum) vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dabei können Sie in doppelter Hinsicht Steuern sparen und darüber hinaus noch eine Rendite erwirtschaften. Spätestens, wenn die Pflichtamortisation fällig ist (z.B. mit der Pensionierung), wird das angesparte Vorsorgekapital (inklusiv der erzielten Rendite) ausbezahlt werden. Der ausbezahlte Betrag muss zwar versteuert werden jedoch zu einem günstigeren Steuersatz. Da Einzahlungen in die 3. Säule jährlich begrenzt sind ist bei hohen Amortisationen eine Kombination der direkten und indirekten Amortisation oft sinnvoll.

Welche Variante ist besser?
Bei der Frage direkte oder indirekte Amortisation spricht vieles für die indirekte Variante, da sie steuerliche Vorteile bietet. Es gibt aber viele Faktoren, die in die Amortisationsplanung hineinspielen und die Sie in der Gesamtheit betrachten sollten. Neben Fragen des finanziellen Umfeldes und der Steueroptimierung gehört auch Ihr Anlageverhalten dazu, also ob und wie viel von ihren flüssigen Mitteln Sie zum Beispiel in Aktien oder andere Anlagen investieren wollen. Bei der Wahl der indirekten Amortisation lohnt es sich, die Vielfalt von Vorsorgelösungen der Banken und Versicherungen genauer zu betrachten – einige bevorzugen mehr Sicherheit, die anderen mehr Rendite und andere wiederum maximale Freiheit. Die beiden Formen können auch gemischt werden; so dürfen Sie alle fünf Jahre, die durch indirekte Amortisation angesparten Vorsorgegelder beziehen, um Ihre Hypothek direkt zu Tilgen. Dies kann unter Umständen eine interessante Lösung sein, wenn Sie dereinst nicht das ganze Vorsorgekapital auf einen Schlag beziehen und versteuern wollen.  Schliesslich gibt es auch psychologische Faktoren, die Sie beachten sollten: Für manche Menschen ist es wichtig für ihren Seelenfrieden, ihre Schulden laufend abzubauen und irgendwann loszuwerden – finanzielle Optimierung hin oder her. Je nach Kreditgeber können die Amortisationen etwas unterschiedlich ausfallen. Ihr persönlicher ipoteca.ch Berater berechnet für Sie bei jedem Angebot die exakte Höhe der geschuldeten Amortisation und unterstützt Sie bei Bedarf bei der Auswahl der richtigen Vorsorgelösung – für volle Transparenz und Vergleichbarkeit.

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Ticino Business – Hypothekenvergleich über 100 Finanzierungspartner

In der August Ausgabe von Ticino Business dem Magazin von der Handelskammer Tessin schreibt unsere Mitarbeiterin Veronika Imber über unsere Vorteile als unabhängige Hypothekenexperten. Artikel: Ticino Business – Ipoteca interloquire con più istituti finanziari IT).

Es gibt bereits Wahlfreiheit und Transparenz auf dem Markt, ohne dass man sich den Stress antun muss, mit mehreren Finanzinstituten in Kontakt zu treten und zu sprechen. Da Sie nicht mehr persönlich von Bank zu Bank gehen müssen, um verschiedene Angebote zu beantragen und zu vergleichen, können Sie Zeit und Geld sparen, indem Sie diese Aufgabe auf die Schultern von Profis verlagern.

Als kompetenter Partner kümmern wir uns persönlich um alle Aspekte der Immobilienfinanzierung – ob es sich um die erste Hypothek für die eigene Immobilie oder die Verlängerung einer bestehenden Hypothek handelt, nur wer Angebote vergleicht, kann sicher sein, die Hypothek zu optimalen Konditionen abgeschlossen zu haben. Dies dauert jedoch sehr lange.

Der Kauf einer Immobilie bedeutet in der Regel eine langfristige Bindung an einen bestimmten Kreditgeber. Dennoch scheuen sich die meisten Menschen, beim schweizweiten Hypothekenvergleich passende Angebote zu finden. Viele nehmen einfach das Angebot ihrer Bank oder Versicherung an, andere begnügen sich mit dem Vergleich offizieller Preise, d.h. öffentlich angezeigter Richtzinsen. Das zeigt einmal mehr: Der Aufwand lohnt sich auf Dauer. Wie groß die Bandbreite trotz der allgemein niedrigen Zinsen ist, zeigt ein erster Vergleich der Hypothekenzinsen. In Anbetracht der hohen Kreditsumme und der langen Laufzeit haben selbst kleine Unterschiede ein nicht zu unterschätzendes Einsparpotenzial.

Nicht nur der Zinssatz

Aber nicht nur der Zinssatz ist es wert, verschiedene Finanzpartner zu vergleichen. Verschiedene Banken, Versicherungen und Pensionskassen bieten oft unterschiedliche Rahmenbedingungen: Sie unterscheiden sich hinsichtlich der Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken, der Berechnung der kalkulatorischen Nachhaltigkeit, des maximalen Beleihungsauslaufs sowie der Produktgestaltung und der Vertragsbedingungen. Es ist daher möglich, dass Ihr Hypothekenantrag von einem Finanzinstitut abgelehnt wird, während ein anderes Ihre Finanzierung nach Ihren Wünschen übernimmt. Ein umfassender Vergleich aller Gruppen von Finanzpartnern lohnt sich daher nicht nur aus finanzieller Sicht, sondern ist manchmal der entscheidende Faktor bei der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim.

Innovative und gezielte Unterstützung

Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses der Immobilienfinanzierung, um durch den Vergleich von mehr als 100 Finanzinstituten im Rahmen eines Gesprächs die für Sie günstigste Baufinanzierung zu finden.

Mit dem Baukredit zum Traumhaus

Für Ihr Bauprojekt müsste die Bank aufgrund der Grundstückfläche und ein paar Bauplänen eines Architekten beurteilen, welchen Wert das Haus schlussendlich haben wird. Diese Unsicherheit nimmt sie natürlich nicht gerne in Kauf. Deshalb gibt es mit dem Baukredit eine sinnvolle Alternative.

Ein Baukredit dient als Übergangslösung für die Bauphase. Vor der Kredit Bewilligung müssen die selben Prozesse durchlaufen werden wie bei der Aufnahme einer Hypothek. Die Bank wird Ihre finanzielle Lage unter die Lupe nehmen und das Bauprojekt genauestens prüfen. Denn die Tragbarkeit und Belehnung müssen langfristig genauso erfüllt sein wie bei einer Hypothek. Auf Basis dieser Berechnungen wird eine Kreditobergrenze festgelegt. Diese Limite dürfen Sie während der gesamten Bauphase nicht überschreiten.

Damit gleicht der Baukredit einem Kontokorrent: Es wird eine maximale Kreditlimite gesprochen. Verzinst wird nur derjenige Teil, den Sie in Anspruch nehmen. Der Zinssatz variiert je nach Anbieter zwischen 1.5% und 2.5%. Obendrauf kommt noch eine Kreditkommission von ca. 0.25%. So bezahlen Sie zwar verglichen mit einer Festhypothek oder einer SARON Hypothek ein bisschen mehr, dafür müssen Sie nur eine kleinere Summe verzinsen. Ihre Kreditsumme erhöht sich allerdings mit dem laufenden Baufortschritt, weil immer mehr Rechnungen bezahlt werden müssen.

Bei einem Neubau oder Renovationsprojekten können Eigenleistungen als Eigenkapital angerechnet werden. Darunter (fallen je nach beruflichem Hintergrund) Tätigkeiten wie Mal- oder Bauarbeiten. Als Obergrenze für Hobby-Handwerker gelten 25% der gesamten Baukosten. Falls Sie dies nicht wünschen, aber vielleicht schon ein Stück Land besitzen, können Sie dieses ebenfalls als Eigenkapital in den Hausbau einbringen.

In einen Hausbau sind unzählige Handwerker, ein Notar, ein Architekt und viele weitere Parteien involviert, die Sie mit Rechnungen überschütten. Diese Rechnungen leiten Sie an Ihre Bank weiter. Diese wird die Überweisungen vornehmen und direkt Ihrem Baukreditkonto belasten. So hat sie die Kontrolle, dass die Ausgaben wirklich dem Hausbau zu Gute kommen.

Spätestens wenn der Bau abgeschlossen ist, haben Sie und die Bank Klarheit, wie viel das Haus gekostet hat. Da der Baukredit deutlich teurer ist und vom Charakter her nur als Übergangslösung in Frage kommt, wird es Zeit für die Umwandlung in eine Hypothek. Danach können Sie frei zwischen einer Festhypothek , SARON Hypothek oder einer Variablen Hypothek wählen. Um schon während der Bauphase Kosten zu sparen, bietet sich eine Teilkonsolidierung an. Das klingt kompliziert, ist aber einfach verständlich.

Ein Baukredit ergibt für Sie nur Sinn, wenn ein neues Haus gebaut wird oder ein Umbau mit Renovationen ansteht. Ein Baukredit ist mit der Limitenüberwachung, dem hohen Administrationsaufwand und dem temporären Charakter für viele Finanzinstitute eine Herausforderung und daher wird er längst nicht von jeder Bank oder Versicherung angeboten.

Wenn Sie ein Bauprojekt zusammen mit einem Generalunternehmer durchführen, brauchen Sie keinen Baukredit aufzunehmen. Der Generalunternehmer wird Ihnen im Gegensatz zum Architekten genau sagen, was Ihr Bauvorhaben kostet. Er wird Ihnen das Haus zu einem Fixpreis bauen und ist selbst für die Koordination der Handwerker und deren Entlohnung verantwortlich. Der Fixpreis ermöglicht es Ihnen und der Bank schon früh die Finanzierung zu regeln und direkt eine können Sie die Auszahlung der Hypothek in mehrere Tranchen unterteilen, deren Betrag etwa dem Baufortschritt entsprechen.

Die ipoteca.ch-Berater erläutern Ihnen die Angebote von über 100 Partnern und stellen mit Ihnen individuelle Finanzierungspläne auf. Die Empfehlungen und Hinweise sind unabhängig und orientieren sich an Ihren individuellen Bedürfnissen. Lassen Sie uns darüber sprechen und vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin.

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Hypothek ablösen – 10 Tipps –

Der Wechsel zu einem neuen Hypo-Anbieter ist einfacher als Sie denken und kann Ihnen Tausende von Franken sparen. Gleichzeitig ist eine persönliche und verlässliche Beratung entscheidend: deshalb stehen wir an Ihrer Seite – von der Beratung zum ersten Angebot bis zur Auszahlung Ihrer Hypothek und auch danach. Wir geben Ihnen 10 Tipps, damit Sie am Ende mit der passenden Refinanzierung dastehen.

Tipp Nr. 1: Der richtige Zeitpunkt

Fest- und Libor-Hypotheken lösen Sie sinnvollerweise erst per Ende der Laufzeit ab; je nach Marktsituation  können ansonsten happige Entschädigung fällig werden. Einfacher ist der Wechsel bei variablen Hypotheken; sie unterliegen Kündigungsfristen von 3 bis 6 Monaten. Allerdings zahlen Sie als Kreditnehmer für diese Flexibilität höhere Zinsen. Machen Sie sich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf Ihres Kredits Gedanken, ob und wie Sie Ihre Hypothek ablösen bzw. verlängern möchten. Sprechen Sie dazu am besten mit Ihrem ipoteca.ch Berater.

Tipp Nr. 2: Kündigungstermine

Spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Laufzeit sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob und wie Sie Ihre Hypothek ablösen oder verlängern werden. Bleibt die Kündigung aus, wandeln einige Anbieter die Hypotheken ihrer Kunden automatisch in teure variable Hypotheken um. Warten Sie nicht darauf, dass Sie von Ihrem Kreditberater angesprochen werden. Gerade Hausbanken zögern damit oftmals bis zur letzten Minute.

Tipp Nr. 3: Formalitäten neuem 
Anbieter überlassen


Der Wechsel zu einem neuen Hypotheken-Anbieter ist einfacher als Sie vermuten. Wenn Sie Ihren neuen Finanzierungspartner gefunden haben, ist der grösste Teil Ihrer Arbeit erledigt. Um die meisten Formalitäten wird sich Ihr neuer Kreditgeber kümmern.

Tipp Nr. 4: Gleiches mit Gleichem
vergleichen

Idealerweise wissen Sie schon bevor Sie die Offerten einholen, wie Ihre neue Hypothek aussehen soll. Ihr Berater von ipoteca.ch entwickelt eine für Sie geeignete Finanzierungsstrategie. Ohne diese Basis haben Sie zwar viele Angebote, können diese aber nicht vernünftig miteinander vergleichen. Wichtig ist zudem, dass Sie alle Angebote am selben Tag einholen respektive die Konditionen für denselben Stichtag anfragen.

Tipp Nr. 5: Forward-Hypothek

Viele Banken und Versicherungen bieten die Option einer Terminbzw. Forward-Hypothek. Mittels dieser können Sie sich die heutigen Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus sichern. Auch hier finden sich die passenden Angebote nur durch einen fundierten Vergleich.

Tipp Nr. 6: Amortisation

Wenn Sie Ihre Hypothek ablösen, sollten Sie sich über die Höhe des neuen Kredits Gedanken machen. Eventuell können Sie die Gelegenheit nutzen, um einen Teil Ihres Kredits abzuzahlen (im Fachjargon spricht man von „Amortisieren“). Dies, sofern Sie das Geld nicht in die Vorsorge investieren oder mittels Anlage eine Mehrrendite erreichen möchten.

Tipp Nr. 7: Gebühren

Erkundigen Sie sich, ob bei einer Kündigung oder beim Wechsel des Anbieters Gebühren anfallen.  Einige Anbieter verlangen pauschal einige Hundert Franken (meist zwischen 100 und 500 Franken) – und das, selbst wenn sie die Hypothek bei der Bank oder Versicherung selbst verlängern. Beim Vergleichen der Offerten sollten Sie diese künftigen Kosten mit einbeziehen.

Tipp Nr. 8: Vergleichen ist Pflicht

Durch den Wechsel des Hypotheken-Anbieters sparen Kreditnehmer rasch mehrere Tausend Franken pro Jahr! Wir raten Ihnen, die Zinsen mit Hilfe Ihres ipoteca.ch Beraters zu vergleichen, mindestens drei verschiedene Offerten für Ihren Fall einzuholen und dabei nebst Banken auch Versicherungen und Pensionskassen zu berücksichtigen.

Tipp Nr. 9: Achtung beim Tranchieren

Liegen die Tranchen Ihrer Hypothek bezüglich ihrer Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, besteht praktisch keine Möglichkeit, zwischenzeitlich zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Ihre Hausbank kann Ihnen daher die Konditionen für die Restlaufzeit diktieren. Solche Strategien sind leider häufig kein Zufall oder Kundenwunsch, sondern bankseitig gewählt, um Sie dauerhaft an sich zu binden. Ihr ipoteca.ch Berater klärt Sie gerne über Ihre Optionen auf.

Tipp Nr. 10: Absicherung durch die richtige Vorsorge

Falls Sie sich nicht schon vorher darum gekümmert haben, sollten Sie die Refinanzierung zum Anlass nehmen, Ihre Vorsorgesituation zu überprüfen. Insbesondere sollten Sie sich Gedanken darüber machen, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert, falls aufgrund einer Krankheit oder eines Todesfalls ein Teil oder gleich das  ganze Haushaltseinkommen wegfällt. Ihr ipoteca.ch Vorsorge-Experte kann Ihnen mittels detaillierter Analyse Konsequenzen und Lösungsansätze aufzeigen.

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Swiss Wealth View: Corona Crash – Stunde null

Schön, dass Sie zum Kreis unserer Leser gehören. Fast wäre ich geneigt, das heutige Briefing in ein «Corona-Briefing» umzubenennen. Aber die Ausbreitung der Krankheit in Europa und die Folgen für Wirtschaft und Konjunktur sind ein Schwerpunkt dieses Newsletters.

Trotz der neuen Fälle sieht das Robert Koch-Institut (RKI) in Deutschland kein breites Krankheitsgeschehen. Insgesamt bleibe es bei der Einschätzung, dass das Risiko gering bis mäßig sei, sagte der RKI-Vizedirektor Prof. Dr. Lars Schaade letzte Woche auf einer Pressekonferenz. Die meisten Sars-CoV-2-Infizierten haben nur eine leichte Erkältungssymptomatik mit Frösteln und Halsschmerzen oder auch gar keine Symptome. Lediglich 15 von 100 Infizierten erkrankten schwer, hieß es vom RKI. Dennoch herrscht eine ziemliche Ungewissheit.

Bei aller Relativierung der Gefährlichkeit der Krankheit: Die wirtschaftlichen Auswirkungen sind nicht ohne. Insbesondere die exportorientierte deutsche Wirtschaft werde durch die Unterbrechung von internationalen Lieferketten besonders schlimm getroffen, so etwa Stefan Schneider, Chefvolkswirt für Deutschland bei der Bundesbank. Es sei wahrscheinlich, dass die deutsche Wirtschaft in den ersten beiden Quartalen schrumpft. In ihrem Hauptszenario erwartet die Zentralbank, dass die Zahl der Coronavirus-Infizierten weltweit auf drei Millionen steigt und 30.000 Menschen sterben. Derzeit sind offiziell weltweit fast 84.000 Menschen infiziert, von denen aber über 36.500 bereits als geheilt gelten. 2.867 Menschen sind verstorben.

Die Bundesbank sieht in der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus ein zusätzliches Risiko für die abgeschwächte deutsche Konjunktur. «Nach den derzeitigen Informationen erwarte ich, dass dieses Risiko sich zum Teil auch materialisieren dürfte», sagte Bundesbank-Präsident Jens Weidmann. Wie gross dieser Effekt sein könnte, lasse sich derzeit aber kaum seriös abschätzen. «Insgesamt könnte das Wirtschaftswachstum in diesem Jahr in Deutschland etwas geringer ausfallen, als unsere Experten im Dezember vorausgeschätzt haben», so Weidmann.

An den Börsen herrscht ebenfalls grosse Verunsicherung über die Auswirkungen. Sicherheitshalber stösst man Aktien ab. Alle grossen Indizes rutschen erneut deutlich ab – DAX -10.25%, EuroStoxx 50 -11.25 und Dow Jones -12.19% für 2020. Unsere Portfolio-Strategien konnten sich dank hoher Liquidität von 20-25% gut behaupten: Wachstumsstrategien sind je nach Währung 3-4% im Minus, ausgewogene Strategien 2,5 bis 3% im Minus und konservative Portfolios liegen mit 1% im Plus. Die Märkte sind nun stark überverkauft, das zeigen die technischen Indikatoren der namhaftesten Indizes.

Aus diesem Grund haben wir begonnen, die Liquidität leicht zu reduzieren mit Engagement in soliden Aktien zukunftsträchtiger Unternehmen. Damit werden wir voraussichtlich in den nächsten Wochen fortfahren mit Ausnahmen deren Kunden, die dies ausdrücklich nicht wünschen. Die Gewinnaussichten von Unternehmen – wie im Jahresausblick 2020 erwähnt – waren zu hoch. Nach der Korrektur sind Aktien und deren Gewinnprognosen eher zu tief. Bei einer Verschärfung der Krise erwarten wir, dass Staaten – wie bereits gefordert – Konjunkturprogramme auflegen und Zentralbanken intervenieren bzw. die Liquidität im Markt erhöhen werden. Anleger sollten langfristig, diversifiziert und nachhaltig investieren und nicht auf kurzfristige Ereignisse beirren lassen – kaufen, wenn die Kanonen donnern. Das half uns in den letzten 17 Jahren überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Selbstverständlich haben wir keine Glaskugel, weitere Korrekturen oder selbst eine Rezession sind nicht auszuschliessen, aber die expansive Geldpolitik, niedrige Zinsen und Innovationen wie Digitalisierung und Bewältigung der Umweltproblemen – gepaart mit moderat bewerteten Unternehmen sprechen weiterhin für Aktienanlagen.

Urs Imber, CEO, Swiss Wealth Protection

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