Wie die Bewertung einer Immobilie funktioniert

Spätestens beim Kauf oder Verkauf wird die Auseinandersetzung mit dem Immobilienwert unumgänglich. Dabei können viele Fragen aufkommen, zum Beispiel: Was ist der Verkehrswert? Lesen Sie hier, wie Wohneigentum bewertet wird und wann es Sinn macht, die eigene Immobilie neu bewerten zu lassen.

Nicht die Immobilie allein bestimmt deren Wert. Eine Immobilienbewertung dient dazu, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Resultat der Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in der Schweiz ist der Verkehrswert der Liegenschaft. Er setzt sich im Wesentlichen aus den substanziellen Werten von Grundstück und Gebäude zusammen. Es gibt verschiedenen Bewertungsmethoden, die in der Praxis Anwendung finden:

  • Realwertmethode
  • Ertragswertmethode
  • hedonische Bewertungsmethode

Der Anteil der einzelnen Faktoren am Gesamtwert einer Immobilie kann je nach Region stark variieren. In den Ballungsgebieten, wo die Nachfrage nach Wohneigentum durch die Nähe zu grossen Städten wie Zürich oder Basel konstant hoch ist, macht der Bodenwert einen grossen Teil des Immobilienwerts aus. In eher dünn besiedelten, ländlichen Gebieten wiegt das Haus oder die Wohnung selbst im Vergleich dazu schwerer. Trotzdem gilt der Bodenpreis als Haupttreiber der Preisentwicklung. Und dieser wird neben der Nähe zu den Städten von einem zweiten Faktor beeinflusst: Je tiefer die Steuern, desto höher der Preis des Grundstücks und somit der Liegenschaft.

Die wichtigsten Einflussfaktoren sind: Standort und Lage (Aussicht, Einkaufsmöglichkeiten), Gemeinde und Umfeld, Art und Ausbau (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum, Ausbaustandart), Alter und Zustand, Grundstück und Räume (Wohnfläche) und Energiestandards.

Immobilienbewertung mithilfe der hedonischen Methode

Der Verkehrswert einer Immobilie kann nach verschiedenen Methoden berechnet werden, die sich teilweise stark unterscheiden. Eigentümer können ihre Liegenschaft beispielsweise mit zahlreichen Onlinetools selbst bewerten, Experten aus diversen Institutionen hinzuziehen oder einen Gutachter konsultieren. ipoteca.ch verwendet für die Bewertung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung die hedonische Methode. Dies ist eine computergestützte Vergleichswertmethode, die auf einem statistischen Verfahren beruht.

Bei der hedonischen Methode werden die Kaufpreise möglichst vergleichbarer Objekte anhand ihrer Eigenschaften betrachtet. Ausschlaggebend dabei sind Parameter wie Lage, Steuerfuss, Fläche des Grundstücks, Alter, Gebäudezustand und weitere Qualitätsmerkmale des Objekts.



Tipps für die Immobilienbewertung

Aufgepasst bei Onlinetools. Mit Onlinetools kann die Immobilie mit wenigen Klicks kostenlos bewertet werden. Notwendig dafür sind Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie. Solche Bewertungstools geben zwar eine erste Einschätzung zum Wert der Immobilie. Diese entspricht meist aber nicht dem tatsächlichen Marktwert des Objekts. Zudem ist oft unklar, welche Methode zur Anwendung kommt.

Einen Experten hinzuziehen. Eigentümer können Wohneigentum sowie dessen Zustand und amtlichen Wert meist nicht objektiv einschätzen. Der Eigentümer taxiert den Marktwert des Objekts oft zu hoch. Experten der Bank oder ein professioneller Gutachter können den richtigen Wert der Immobilie ermitteln. Gestützt auf ihr umfangreiches Fachwissen und ihre Erfahrung, können sie auf individuelle Besonderheiten eingehen, wie zum Beispiel antike Bauelemente oder eine ungewöhnliche Lage. Die Immobilienbewertung durch einen zertifizier­ten Gutachter kann um die 1’000 Franken kosten.

Zweitmeinung einholen. Zweifeln Sie an der Erstbewertung der Immobilie, holen Sie besser eine Zweitmeinung ein. Immobilienbewertungen können sich je nach Verfahren stark unterscheiden. Am besten ist es, sich abzusichern. Dann kommt es beim Kauf oder Verkauf des Objekts nicht zu unliebsamen Überraschungen.

Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis

Der Verkehrswert ist Grundlage für die langfristige Finanzierung einer Liegenschaft. Er ist deshalb auch ausschlaggebend bei der Aufnahme einer Hypothek. Unterscheidet sich der definierte Verkehrswert vom verlangten Kaufpreis, kommt für die Berechnung der Hypothek das Niederstwertprinzip zum Tragen. Dieses besagt, dass immer der tiefere der beiden Werte gilt, falls sich Kaufpreis und Verkehrswert unterscheiden. Liegt also der Verkehrswert unter dem Kaufpreis, ist die maximale Hypothek tiefer. In der Folge muss mehr Eigenkapital eingebracht werden. Dieses erhöht sich um die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis.

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